Gli errori più comuni di chi compra casa all'asta (e come evitarli)

Questa guida riguarda le esecuzioni immobiliari. Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento) le regole su ribassi, esperimenti e liberazione le fissa il programma di liquidazione (art. 216 CCII); le aste notarili degli enti seguono il bando (vedi aste notarili).

1. Comprare una quota credendo di comprare la casa

L'annuncio dice «appartamento di 95 m² a 48.000 €», e il prezzo sembra irripetibile. Nella perizia, al paragrafo sul diritto in vendita, c'è scritto «quota di 1/2 della piena proprietà». Diventi comproprietario con un fratello del debitore che ci abita e non ha nessuna intenzione di vendere né di andarsene. Lo stesso vale per la nuda proprietà, con un usufruttuario che può restare lì per decenni, o per il diritto di superficie.

Il rimedio è leggere diritto e quota prima ancora del prezzo. Nelle schede di ImmobilScan sono riportati per ogni bene; nell'avviso stanno nella descrizione del lotto.

2. Prendere il prezzo base per il valore

Il prezzo base viene dalla stima del perito, che può risalire a molti mesi prima, e dopo ogni asta deserta può essere stato ribassato. Può essere un affare o un prezzo ancora alto per la zona. Il confronto va fatto con le compravendite reali del quartiere, non con il primo prezzo dell'asta. Come farlo è spiegato in prezzo base d'asta e valore di mercato e in come valutare un immobile.

3. Sottovalutare un abuso edilizio

La perizia segnala «veranda non autorizzata, non sanabile, costo di rimessa in pristino stimato 6.000 €». Quella cifra è una stima. Il rischio vero è l'ordine di demolizione o la sanzione del comune, a tuo carico, e una banca che può rifiutare il mutuo finché l'abuso resta.

Per le opere abusive la regola è la demolizione. La sanzione pecuniaria la sostituisce solo quando il ripristino non è possibile o danneggerebbe la parte regolare dell'edificio (artt. 33 e 34 d.P.R. 380/2001). Per alcuni abusi l'aggiudicatario ha 120 giorni dalla notifica del decreto per chiedere la sanatoria (art. 46, quinto comma, d.P.R. 380/2001). Gli altri si regolarizzano, se possibile, con l'accertamento di conformità. In tutti i casi il tecnico va incaricato subito dopo il decreto.

La perizia deve indicare possibilità e costi della sanatoria (art. 173-bis disp. att. c.p.c.): come leggere la perizia ti dice dove cercarli.

4. Non chiedersi chi ci abita

Un immobile abitato dal debitore e dalla sua famiglia si libera con l'ordine che il giudice emette insieme al decreto di trasferimento. Lo attua il custode, anche dopo il decreto e senza spese per te, salvo che tu lo esoneri (art. 560 c.p.c.). Questo vale per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023; per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice.

Un inquilino è un'altra storia. Il suo contratto ti è opponibile se ha data certa anteriore al pignoramento (art. 2923 c.c.). Se dura più di nove anni e non era trascritto prima del pignoramento, vale solo per il primo novennio. Non sei tenuto a rispettarlo se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo, il cosiddetto canone vile.

Tra «libero» e «occupato con titolo opponibile» ci sono anni di differenza e un rendimento diverso. Leggi lo stato di possesso nella perizia e chiedi conferma al custode: immobile occupato all'asta e liberazione.

5. Offrire senza aver visto l'immobile

La perizia descrive l'immobile il giorno in cui il perito è entrato. Da allora possono essere passati inverni con il tetto che perde, un impianto smontato, mobili abbandonati. La visita si chiede gratis dalla scheda del lotto sul Portale delle Vendite Pubbliche, ma va chiesta presto. Il modello di avviso del Tribunale di Locri, per esempio, garantisce la visita entro 15 giorni dalla richiesta, non il giorno dopo. Come fare e cosa guardare: custode giudiziario e visita dell'immobile.

6. Dimenticare gli arretrati condominiali

All'asta il decreto cancella ipoteche e pignoramenti, non le quote del condominio. Verso il condominio rispondi in solido con il debitore delle quote dell'esercizio in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Con quote di 2.000 € l'anno sono fino a 4.000 € che non compaiono nel prezzo, più eventuali lavori straordinari. La cifra aggiornata la conosce il custode o l'amministratore. Dettagli in spese condominiali dell'immobile all'asta.

7. Calcolare il rilancio massimo sul prezzo, non sul costo totale

Un lotto ha prezzo base 140.000 € e offerta minima 105.000 €. Fissi il massimo a 115.000 €, perché è quanto vale per te la casa. Poi scopri le voci che non avevi contato:

• imposte: con la prima casa e il prezzo-valore, il 2% del valore catastale più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale, cioè 2.100 € su un valore catastale di 100.000 €;
• metà del compenso del delegato per la fase di trasferimento, più le spese di registrazione, trascrizione e voltura;
• le imposte di cancellazione delle formalità, se l'avviso le mette a tuo carico;
• arretrati condominiali fino a 3.600 €;
• 15.000 € di lavori.

Il tuo «115.000» supera i 135.000 € prima ancora di contare compenso del delegato e cancellazioni. Le voci, con gli importi e le agevolazioni, sono in quanto costa partecipare a un'asta giudiziaria.

8. Il bonifico della cauzione che arriva tardi

Le offerte scadono lunedì alle 12 e la vendita è martedì. Disponi il bonifico ordinario lunedì mattina, insieme all'offerta, e arriva martedì. L'ordinanza voleva la cauzione accreditata entro il giorno prima della vendita: offerta inammissibile. La cauzione ti torna, ma l'asta è persa. Un'ordinanza del Tribunale di Siena, per esempio, avverte anche che un bonifico istantaneo disposto fuori orario può non risultare in tempo.

Varianti dello stesso errore sono il CRO trascritto male, che impedisce di abbinare il bonifico all'offerta, e il bonifico dall'estero su cui la banca trattiene le commissioni, che porta la cauzione sotto il 10% richiesto. Il rimedio è disporre il bonifico almeno 3-5 giorni lavorativi prima del termine dell'avviso, con la causale scritta come nell'avviso, e controllare il CRO sulla contabile.

9. L'offerta telematica partita dalla PEC sbagliata

L'agenzia o il commercialista «ti fanno un favore» e inviano l'offerta dalla loro PEC. Le istruzioni del Tribunale di Lodi, per esempio, ammettono come presentatori solo l'offerente, uno degli offerenti, il legale rappresentante della società o l'avvocato con procura speciale. L'offerta inviata da altri è inammissibile. Gli altri errori tipici sono la firma digitale scaduta e il file dell'offerta aperto o rinominato prima dell'invio. Il percorso corretto è in asta telematica sincrona e asincrona.

10. Offrire per un altro, o dimenticare il coniuge

L'immobile si intesta a chi firma l'offerta. Se vuoi comprarlo per tuo figlio, l'offerta la fa lui. Per offrire al posto di un altro serve un avvocato con procura speciale (art. 571 c.p.c.), nella forma che chiede l'avviso: la procura a un familiare o all'agenzia non basta. Solo un avvocato, inoltre, può offrire per persona da nominare (art. 579 c.p.c.).

Se sei sposato in comunione legale, l'immobile entra in comunione a meno che il coniuge non renda la dichiarazione prevista dall'art. 179 c.c. Chi può offrire e come è spiegato in chi può partecipare a un'asta giudiziaria.

11. Chiedere il mutuo dopo aver vinto

È il più costoso. Il saldo va versato entro il termine indicato nell'offerta o nell'avviso, al massimo 120 giorni dall'aggiudicazione. Se la banca non eroga in tempo, il giudice dichiara la decadenza e la cauzione è persa a titolo di multa. Se poi l'immobile viene rivenduto e il nuovo prezzo, sommato alla cauzione persa, è inferiore al tuo, paghi anche la differenza (art. 587 c.p.c.). Con una cauzione di 15.000 € e una rivendita a 30.000 € in meno, perdi la cauzione e devi altri 15.000 € di differenza: 30.000 € in tutto.

La legge prevede il mutuo con versamento diretto alla procedura e ipoteca di primo grado sullo stesso immobile (art. 585 c.p.c.), ma la pratica va avviata prima dell'asta: mutuo per comprare casa all'asta. Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice può anche consentire il pagamento a rate entro dodici mesi (art. 569 c.p.c.). Conta solo se l'ordinanza lo prevede.

Nello stesso termine del saldo va consegnata la dichiarazione antiriciclaggio dell'art. 585 c.p.c., che l'avviso può chiedere anche nelle procedure più vecchie. Con il correttivo del 2024 (D.Lgs. 164/2024) dimenticarla porta alla decadenza, come il mancato pagamento. La regola vale per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023; per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice.

12. Confondere un'asta notarile con un'asta giudiziaria

Un appartamento INPS sul Portale Avvisi Notarili sembra un'asta come le altre. Offri il 75% del prezzo base come faresti in un'esecuzione immobiliare, e l'offerta è esclusa: nel bando INPS 2026 l'offerta deve essere almeno pari al prezzo base. La cauzione si versa con assegno circolare, e entro 15 giorni dall'aggiudicazione ne serve una seconda. La proprietà passa con un rogito in cui rinunci alle garanzie urbanistiche, e fino al rogito l'ente può non concludere la vendita. Le differenze sono in aste notarili e dismissioni degli enti.

Gli ultimi due errori non sono tecnici.

13. La gara emotiva

Nell'asta sincrona si rilancia a ogni minuto, e chi non ha deciso prima il proprio limite lo supera di 10.000 € in un quarto d'ora. Scrivi il numero massimo su un foglio prima di collegarti.

14. Aspettare il ribasso a ogni costo

Se un lotto va deserto, il prezzo scende all'esperimento successivo. Nel frattempo, però, può arrivare un altro offerente, o la procedura può chiudersi. Quando conviene aspettare è spiegato in asta deserta e ribasso del prezzo.

Il lotto

• Diritto e quota in vendita: piena proprietà dell'intero?
• Stato di possesso: libero, debitore, inquilino con contratto opponibile?
• Conformità urbanistica e catastale; abusi sanabili o no e con quali costi
• Data della perizia: più è vecchia, più serve la visita
• Pertinenze (box, cantina) incluse nel lotto con i loro dati catastali

I costi

• Imposte e agevolazioni (prima casa, prezzo-valore) calcolate
• Metà del compenso del delegato per il trasferimento; spese di cancellazione, se l'avviso le mette a tuo carico
• Arretrati condominiali degli ultimi due esercizi e lavori deliberati
• Lavori di ristrutturazione stimati da qualcuno che ha visto l'immobile
• Prezzo massimo di gara calcolato sul costo totale

L'offerta

• Visita fatta o richiesta sul PVP in tempo
• Mutuo deliberato o liquidità disponibile entro il termine del saldo
• Bonifico della cauzione disposto con 3-5 giorni lavorativi di anticipo, causale e CRO controllati
• Firma digitale valida; offerta inviata da te o dal tuo avvocato
• Termine e orario di deposito letti nell'avviso, non dati per scontati
• Intestatario e regime patrimoniale corretti

Dopo

• Credenziali del gestore attese sulla PEC 30 minuti prima della gara
• Dichiarazione antiriciclaggio e saldo entro il termine
• Copia autentica del decreto all'amministratore di condominio

Se una casella resta vuota e non sai come riempirla, la persona a cui chiedere è il professionista delegato indicato nell'avviso; per i dubbi legali, un avvocato. Diverse caselle si riempiono dalla scheda dell'asta. Su ImmobilScan avviso e perizia si aprono gratis; con un account l'analisi dei documenti segnala diritto, occupazione, abusi e costi, con la pagina da cui li ha presi. Fanno fede comunque i documenti ufficiali.