Glossario delle aste giudiziarie immobiliari

L'aggiudicazione è l'atto con cui, al termine della vendita, il delegato o il giudice attribuisce il lotto al miglior offerente. Chi la ottiene diventa aggiudicatario, ma non ancora proprietario. Lo diventa con il decreto di trasferimento, dopo aver pagato il saldo prezzo. Se non paga in tempo scatta la decadenza (art. 587 c.p.c.). Guida: come funzionano le aste giudiziarie.

L'aggiudicazione provvisoria è un'aggiudicazione che può ancora essere superata o revocata. Nelle esecuzioni immobiliari di oggi l'aggiudicazione è definitiva. Nella liquidazione giudiziale, invece, il giudice delegato può ancora impedire che la vendita si perfezioni, su istanza presentata entro dieci giorni (art. 217 del Codice della crisi). Il termine compare anche nei bandi di alcuni enti: nelle dismissioni INPS, per esempio, l'aggiudicazione resta provvisoria per 60 giorni. Guida: aste notarili e dismissioni.

Le agevolazioni prima casa sono il regime fiscale ridotto per chi compra l'abitazione principale. L'imposta di registro scende dal 9% al 2%, con un minimo di 1.000 €, e le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 50 € ciascuna. Valgono anche per l'acquisto all'asta, se l'acquirente ha i requisiti ordinari. L'abitazione non deve essere di lusso (categorie diverse da A/1, A/8 e A/9); serve la residenza nel comune entro 18 mesi e nessun'altra casa acquistata con l'agevolazione, salvo venderla nei termini di legge. Le dichiarazioni vanno rese al delegato prima della registrazione del decreto di trasferimento, nei tempi indicati dall'avviso. Guida: quanto costa partecipare.

L'assegnazione è il trasferimento dell'immobile a un creditore che ne ha fatto istanza, al posto della vendita (artt. 588-590 c.p.c.). L'istanza conta anche per chi offre. Se c'è e la migliore offerta resta sotto il prezzo base, il delegato non aggiudica e procede all'assegnazione (artt. 572 e 573 c.p.c.). È uno dei motivi per cui un'offerta tra l'offerta minima e il prezzo base può non essere accolta.

L'asta asincrona è una vendita telematica in cui i rilanci si fanno in un arco di tempo prestabilito, senza che gli offerenti siano collegati nello stesso momento. La durata va da 24 ore a una settimana, secondo l'ordinanza. Molti avvisi prevedono un prolungamento automatico se arriva un rilancio negli ultimi minuti. Durata, rilancio minimo e prolungamento li fissa l'ordinanza (D.M. 32/2015). Guida: asta telematica sincrona e asincrona.

L'asta deserta è una vendita in cui non è arrivata nessuna offerta valida. Il delegato fissa un nuovo esperimento di vendita, con o senza un ribasso del prezzo base (art. 591 c.p.c.). Un'offerta presentata ma non accolta, per esempio perché unica e sotto il prezzo base (art. 572 c.p.c.), non rende formalmente l'asta deserta. Sul Portale delle Vendite Pubbliche i due casi possono comparire come «deserta» e «non aggiudicata», quando il delegato registra l'esito. Guida: asta deserta e ribasso del prezzo.

L'asta sincrona è una vendita telematica in cui tutti gli offerenti sono collegati alla piattaforma del gestore nello stesso momento e rilanciano in tempo reale. Tra un rilancio e l'altro c'è un tempo massimo, indicato nell'avviso. Si partecipa solo online. La disciplinano il D.M. 32/2015 e l'ordinanza di vendita. Guida: asta telematica sincrona e asincrona.

L'asta sincrona mista è una vendita in cui si può offrire sia su carta sia in via telematica (D.M. 32/2015, art. 22). Chi ha depositato la busta partecipa in aula davanti al delegato, chi ha offerto online rilancia dalla piattaforma, nello stesso momento. È utile a chi non ha la firma digitale. Se è prevista, l'avviso indica dove e come depositare l'offerta cartacea.

L'avviso di vendita è il documento che rende pubblica la vendita (artt. 570 e 591-bis c.p.c.). Descrive il lotto, il prezzo base, l'offerta minima, la cauzione, il rilancio minimo, le date, il modo di presentare l'offerta e i contatti di delegato e custode. Va pubblicato sul PVP (art. 490 c.p.c.). Prevale su qualunque sintesi, compresa quella di ImmobilScan. Guida: guida pratica all'acquisto.

La casa familiare assegnata è l'abitazione che il giudice della separazione o del divorzio ha lasciato in godimento a uno dei genitori, in base all'interesse dei figli (art. 337-sexies c.c.). Il provvedimento si può trascrivere ed è opponibile ai terzi secondo l'art. 2643 c.c. Non vale però verso il creditore con un'ipoteca iscritta prima della sua trascrizione: in quel caso l'immobile si vende come libero dall'assegnazione (Cass. 7776/2016). La perizia indica se c'è un'assegnazione e quando è stata trascritta; il caso concreto va valutato con un avvocato. Guida: immobile occupato e liberazione.

La cauzione è la somma, almeno il 10% del prezzo offerto, che si versa insieme all'offerta (art. 571 c.p.c.). L'ordinanza può chiederne di più o calcolarla in altro modo, per esempio sul prezzo base. Su un'offerta di 150.000 € la cauzione minima è 15.000 €. Si restituisce a chi non vince; per chi vince si scala dal prezzo, e si perde con la decadenza (art. 587 c.p.c.). Guida: quanto costa partecipare a un'asta.

La chiusura anticipata è la fine dell'esecuzione decisa dal giudice quando la vendita non può più soddisfare in modo ragionevole i creditori (art. 164-bis disp. att. c.p.c.). Il giudice valuta i costi per proseguire, le probabilità di vendita e il valore che si può ancora ricavare. È il caso tipico di un immobile che resta invenduto dopo molti ribassi. Con la chiusura l'asta non si ripete e il bene torna libero dal pignoramento.

La conformità urbanistica e catastale è la corrispondenza tra l'immobile com'è, com'è autorizzato (urbanistica) e com'è accatastato (planimetria e dati catastali). Il perito la verifica e indica difformità e costi di regolarizzazione (art. 173-bis disp. att. e art. 568 c.p.c.). Per alcuni abusi l'aggiudicatario può chiedere la sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, se ne ricorrono i presupposti (art. 46, c. 5, D.P.R. 380/2001; art. 40, c. 6, L. 47/1985). Guida: come leggere la perizia.

Il creditore procedente è il creditore che ha notificato il pignoramento e chiesto la vendita. Può essere una banca, una società che ha comprato i suoi crediti, un condominio o un privato. Gli altri creditori partecipano con l'intervento. All'acquirente interessa per un motivo: se prima dell'aggiudicazione rinunciano lui e tutti i creditori intervenuti con titolo esecutivo, la procedura si estingue e la vendita salta (art. 629 c.p.c.).

La perizia di stima è la relazione dell'esperto stimatore nominato dal giudice, chiamato comunemente CTU. Descrive l'immobile, ne verifica la regolarità, indica lo stato di occupazione e i vincoli (art. 173-bis disp. att. c.p.c.). Ne calcola poi il valore, con le correzioni per l'assenza di garanzia, gli oneri di regolarizzazione, lo stato di possesso e le spese condominiali insolute (art. 568 c.p.c.). Guida: come leggere la perizia di un'asta.

Il custode giudiziario è il soggetto che conserva e amministra l'immobile pignorato al posto del debitore: un professionista o un IVG, nominato dal giudice (art. 559 c.p.c.). Organizza le visite, vigila sull'immobile e attua l'ordine di liberazione. Nelle procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 lo fa senza spese per l'aggiudicatario, salvo che questi lo esoneri (art. 560 c.p.c.); per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Guida: custode giudiziario e visita.

Il debitore esecutato è il proprietario dell'immobile pignorato. Non può fare offerte (artt. 571 e 579 c.p.c.). Se ci abita con la famiglia può restarci fino al decreto di trasferimento, salvo che ostacoli le visite, non conservi il bene o violi gli altri obblighi (art. 560 c.p.c.). Questa regola vale per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023. Per le procedure più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Guida: immobile occupato e liberazione.

La decadenza dell'aggiudicatario è la perdita dell'aggiudicazione per chi non versa il saldo nel termine (art. 587 c.p.c.). Il giudice la dichiara con decreto e dispone la perdita della cauzione a titolo di multa; poi l'immobile torna in vendita. Se il nuovo prezzo, sommato alla cauzione trattenuta, è più basso del precedente, l'inadempiente paga la differenza. Nelle procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 la decadenza scatta anche senza la dichiarazione antiriciclaggio dell'art. 585, c. 4 (D.Lgs. 164/2024); per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Guida: mutuo per la casa all'asta.

Il decreto di trasferimento è il provvedimento con cui il giudice, dopo il saldo, trasferisce la proprietà all'aggiudicatario (art. 586 c.p.c.). Ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche e contiene l'ingiunzione a rilasciare l'immobile. Vale come titolo per la trascrizione e come titolo esecutivo per il rilascio. Prima di emetterlo il giudice può sospendere la vendita se ritiene il prezzo notevolmente inferiore a quello giusto. Guida: come funzionano le aste giudiziarie.

Il delegato alla vendita è il professionista (notaio, avvocato o commercialista) a cui il giudice affida le operazioni di vendita (art. 591-bis c.p.c.). Redige e pubblica l'avviso, riceve le offerte, conduce la gara, incassa saldo e spese e prepara la bozza del decreto di trasferimento. È l'interlocutore principale di chi compra, e i suoi contatti sono nell'avviso. Quando è un notaio, la vendita viene chiamata anche «asta notarile», ma resta un'asta giudiziaria. Guida: guida pratica all'acquisto.

Il diritto e la quota indicano che cosa si vende davvero. Il diritto può essere piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto o superficie; la quota è l'intero o una frazione, per esempio 1/2. Comprare la nuda proprietà significa entrare in possesso solo alla fine dell'usufrutto. Per la vendita di una frazione vedi quota indivisa e divisione. Diritto e quota sono indicati nell'avviso e nella perizia, e il prezzo base ne tiene conto. Guida: come leggere la perizia.

La dismissione è una vendita non giudiziaria di immobili di enti pubblici o previdenziali: il venditore è l'ente, che pubblica un bando e affida la vendita a un notaio. Tra gli enti che vendono così ci sono anche l'Agenzia per i beni confiscati e alcuni enti in liquidazione coatta amministrativa. Le aste si svolgono quasi sempre sulla Rete Aste Notarili e gli avvisi sono pubblicati sul portale Avvisi Notarili del Notariato. Regole, cauzione e tempi li fissa il bando. Su ImmobilScan queste vendite hanno il badge «Dismissione». Guida: aste notarili e dismissioni.

L'esecuzione immobiliare è la procedura con cui un creditore fa vendere dal tribunale un immobile del debitore per soddisfarsi sul ricavato (espropriazione forzata immobiliare, art. 555 e seguenti c.p.c.). Comincia con il pignoramento e finisce con la distribuzione del ricavato tra i creditori. Le aste immobiliari pubblicate sul PVP nascono per la maggior parte da qui. È competente il tribunale del luogo in cui si trova l'immobile. Guida: come funzionano le aste giudiziarie.

L'esperimento di vendita è ogni tentativo di vendita dello stesso lotto, con il suo avviso, il suo prezzo base e la sua data: «esperimento» e «tentativo» sono sinonimi. Se va deserto se ne fissa un altro, in genere a prezzo ribassato (art. 591 c.p.c.). Nelle procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 il delegato deve tenere almeno tre esperimenti in un anno (art. 591-bis c.p.c.); per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Il numero dell'esperimento non sempre è scritto nell'avviso: lo si ricostruisce dalla storia del lotto. Guida: asta deserta e ribasso.

L'esperto stimatore è il tecnico nominato dal giudice dell'esecuzione per descrivere e stimare l'immobile pignorato (artt. 568 e 569 c.p.c., art. 173-bis disp. att.). È un ingegnere, un architetto, un geometra o un altro professionista iscritto all'albo dei consulenti del tribunale. La sua relazione è la perizia di stima, chiamata anche CTU.

L'evizione è la perdita del bene acquistato perché un terzo dimostra di averne un diritto prevalente, per esempio la proprietà. Nella vendita forzata l'aggiudicatario evitto può farsi restituire il prezzo non ancora distribuito, detratte le spese (art. 2921 c.c.). Se il prezzo è già stato distribuito, può chiederlo a ciascun creditore per la parte riscossa e al debitore per l'eventuale residuo. Non può chiederlo ai creditori privilegiati o ipotecari ai quali la causa di evizione non era opponibile. È la garanzia che resta all'acquirente, che invece non ha quella per i vizi (art. 2922 c.c.).

La liquidazione giudiziale è la procedura concorsuale per l'impresa insolvente, in cui gli immobili si vendono per pagare tutti i creditori. Dal 15 luglio 2022 ha sostituito il fallimento, con il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs. 14/2019); le procedure aperte prima restano regolate dalla legge fallimentare. Le vendite le cura il curatore sotto il controllo del giudice delegato, secondo il programma di liquidazione (artt. 216 e 217 del Codice): ribassi, numero di esperimenti e liberazione seguono quel programma e l'avviso. Competente è il tribunale della procedura, e l'immobile può trovarsi altrove. Su un'asta la riconosci dal tipo di procedura e dal numero di ruolo.

La firma digitale è una firma elettronica qualificata che dà a un documento informatico lo stesso valore di una firma autografa. Per un'offerta telematica serve in pratica sempre: l'offerta si firma digitalmente e si invia da una casella PEC (D.M. 32/2015, art. 12, c. 5). Il decreto prevede un'alternativa, la «PEC per la vendita telematica» (art. 12, c. 4), che le ordinanze richiamano solo con la riserva che il servizio sia attivo. La firma si ottiene da un prestatore qualificato, su dispositivo o in versione remota, e va attivata con qualche giorno di anticipo. Guida: asta telematica.

Il fondo spese è la somma che il delegato chiede all'aggiudicatario insieme al saldo per pagare imposte, trascrizione, voltura e le altre spese a suo carico. L'importo è una stima: a fine procedura il delegato fa il conguaglio e restituisce l'eccedenza o chiede la differenza. Importo e termine sono nell'avviso o nella comunicazione che arriva dopo l'aggiudicazione. Guida: quanto costa partecipare.

La gara tra gli offerenti è il confronto che il delegato apre quando ci sono più offerte valide, partendo dall'offerta più alta (art. 573 c.p.c.). Ogni rilancio deve superare il precedente almeno del rilancio minimo. Se nessuno rilancia, vince la migliore offerta, valutando prezzo, cauzione, tempi e modi di pagamento, anche se chi l'ha presentata non si è collegato. Guida: offerta minima e rilanci.

Il gestore della vendita telematica è la società iscritta nel registro del Ministero della Giustizia che fornisce la piattaforma su cui si svolge la vendita telematica (D.M. 32/2015). È indicato nell'avviso. Sulla sua piattaforma si segue la gara e si rilancia, mentre l'offerta si compila con il modulo ministeriale. Guida: asta telematica.

Il giudice dell'esecuzione è il magistrato del tribunale che dirige l'esecuzione (art. 484 c.p.c.). Nomina esperto e custode, emette l'ordinanza di vendita, decide le contestazioni e firma il decreto di trasferimento. Quasi sempre delega le operazioni di vendita a un professionista. Nella liquidazione giudiziale il ruolo analogo è del giudice delegato.

L'intervento è la partecipazione all'esecuzione di creditori diversi dal procedente, che chiedono di essere pagati sul ricavato della vendita (art. 499 c.p.c.). Possono intervenire i creditori muniti di titolo esecutivo e, a certe condizioni, alcuni creditori senza titolo. Se il creditore procedente rinuncia, un creditore intervenuto con titolo può far proseguire la procedura.

L'IVG è un ente privato autorizzato dal Ministero della Giustizia che, come ausiliario del giudice, custodisce e vende i beni mobili pignorati e amministra gli immobili quando il giudice lo incarica (D.M. 109/1997). Vende soprattutto beni mobili. In alcuni tribunali è nominato anche custode degli immobili, e allora è l'IVG a organizzare le visite. Guida: custode giudiziario e visita.

Il lotto è l'unità che si vende con un unico prezzo base. Può essere un solo appartamento o un insieme di beni, per esempio appartamento, cantina e box. La composizione la decide il giudice su proposta dell'esperto. Non si può comprare solo una parte del lotto, e una stessa procedura può mettere in vendita più lotti separati.

Il notaio banditore è, nelle aste notarili degli enti, il notaio incaricato dal venditore di gestire l'asta. Pubblica l'avviso, riceve le offerte, apre le buste e conduce la gara. Con la Rete Aste Notarili le offerte si possono presentare anche da un notaio periferico aderente, che le trasmette al banditore. Nelle aste giudiziarie le stesse funzioni le svolge il delegato alla vendita, che può essere a sua volta un notaio. Guida: aste notarili e dismissioni.

L'offerta irrevocabile è l'offerta d'acquisto che, una volta depositata, non si può più ritirare (art. 571, c. 3, c.p.c.). Smette di vincolare l'offerente solo in due casi: se il giudice dispone l'incanto, o se sono passati 120 giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta. Se l'offerente non si collega alla gara, l'immobile può essergli aggiudicato sulla base dell'offerta depositata. Guida: guida pratica all'acquisto.

L'offerta minima è il prezzo più basso che si può offrire in un esperimento di vendita. Nelle esecuzioni immobiliari si può offrire fino a un quarto in meno del prezzo base (art. 571 c.p.c., come modificato dal D.L. 83/2015): con un prezzo base di 160.000 € l'offerta minima è 120.000 €, e un'offerta più bassa è inefficace. Nelle procedure concorsuali e nelle vendite esattoriali vale quanto scritto nell'avviso, e l'offerta minima coincide in molti casi con il prezzo base. Un'offerta tra l'offerta minima e il prezzo base è valida, ma se è l'unica può non essere accolta (art. 572 c.p.c.). Guida: offerta minima e rilanci.

L'offerta per persona da nominare è un'offerta presentata da un avvocato senza indicare subito il nome dell'acquirente. La possono fare solo gli avvocati (art. 579, ultimo comma, richiamato per la vendita senza incanto dall'art. 571, c. 1, c.p.c.). Se l'avvocato resta aggiudicatario, deve dichiarare il nome entro tre giorni, depositando il mandato; altrimenti l'aggiudicazione diventa definitiva a nome suo (art. 583 c.p.c.). Si usa per riservatezza o quando l'acquirente non può presentarsi. Guida: chi può partecipare a un'asta.

L'opponibilità della locazione è la regola che stabilisce se l'aggiudicatario deve rispettare il contratto dell'inquilino (art. 2923 c.c.). La locazione è opponibile se ha data certa anteriore al pignoramento; in quel caso l'aggiudicatario subentra come locatore. Se dura più di nove anni e non è stata trascritta prima del pignoramento, vale solo per i primi nove anni dall'inizio. Se manca la data certa ma l'inquilino occupava già l'immobile prima del pignoramento, l'aggiudicatario la rispetta per la durata di una locazione a tempo indeterminato. Non è mai tenuto a rispettarla se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello delle locazioni precedenti. Guida: immobile occupato e liberazione.

L'opposizione agli atti esecutivi è il rimedio con cui si contesta la regolarità di un atto della procedura, compresi i provvedimenti del giudice e le operazioni di vendita (art. 617 c.p.c.). Va proposta con ricorso al giudice dell'esecuzione entro venti giorni dall'atto o da quando lo si è conosciuto. L'aggiudicatario la usa, per esempio, se scopre prima del decreto di trasferimento che il bene è diverso da quello descritto. Il termine è breve e serve un avvocato.

L'ordinanza di vendita è il provvedimento con cui il giudice dispone la vendita e ne fissa le regole (artt. 569 e 591-bis c.p.c.). Indica prezzo base, termine per le offerte, cauzione, modalità telematiche, termine del saldo ed eventuale delega a un professionista. Il termine per le offerte è tra 90 e 120 giorni al primo esperimento e tra 60 e 90 giorni per i successivi (art. 591 c.p.c.). L'avviso di vendita ne riporta il contenuto; in caso di dubbio prevale l'ordinanza.

L'ordine di liberazione è il provvedimento con cui il giudice ordina di lasciare libero l'immobile (art. 560 c.p.c.). Se l'immobile non è abitato dal debitore o è occupato senza titolo opponibile, il giudice lo ordina al più tardi con l'ordinanza di vendita o di delega. Se ci abita il debitore con la famiglia, è contestuale al decreto di trasferimento, salvo liberazione anticipata. Lo attua il custode senza le formalità dell'esecuzione per rilascio e senza spese per l'aggiudicatario, salvo esonero. Queste regole valgono per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023; per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Guida: immobile occupato e liberazione.

La PEC è la posta elettronica certificata, l'email con valore legale di una raccomandata. Nella vendita telematica l'offerta compilata sul modulo ministeriale si invia per PEC all'indirizzo indicato dal Ministero, secondo le istruzioni dell'avviso (D.M. 32/2015, art. 12). Se la invii da una casella non PEC o a un indirizzo sbagliato, l'offerta non arriva. Guida: asta telematica.

Il pignoramento è l'atto con cui inizia l'esecuzione: un'ingiunzione al debitore di non disporre del bene, notificata e trascritta nei registri immobiliari (art. 555 c.p.c.). Dalla trascrizione, gli atti di disposizione del debitore non hanno effetto verso i creditori (art. 2913 c.c.). La data del pignoramento decide se una locazione è opponibile e quale regime si applica alla liberazione. Il decreto di trasferimento ne ordina la cancellazione.

Il presentatore è la persona che compila e invia l'offerta telematica dalla propria PEC (D.M. 32/2015). Può essere l'offerente, uno degli offerenti o il legale rappresentante della società; se è un'altra persona deve essere un avvocato. Il bollo è l'imposta di bollo di 16 € che accompagna ogni offerta: nel telematico si paga online sul Portale dei Servizi Telematici con il codice generato dal modulo. Guida: asta telematica.

Il prezzo base è il prezzo di riferimento di un esperimento di vendita, fissato dal giudice o dal delegato. Al primo esperimento corrisponde in genere al valore di stima della perizia, poi scende con i ribassi. Dal prezzo base si calcola l'offerta minima. Non è il valore di mercato. Guida: prezzo base d'asta e valore di mercato.

Il prezzo-valore è il meccanismo che permette di pagare l'imposta di registro sul valore catastale invece che sul prezzo (art. 1, c. 497, L. 266/2005). Vale per le abitazioni e pertinenze acquistate da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa, quando la vendita è soggetta a registro e non a IVA. La Corte costituzionale lo ha esteso alle vendite forzate (sentenza n. 6/2014). La richiesta va fatta prima della registrazione del decreto di trasferimento, nei tempi indicati dall'avviso. Dal 1° gennaio 2027 l'imposta di registro sarà regolata dal nuovo Testo unico (D.Lgs. 123/2025). Guida: quanto costa partecipare.

Il PVP è il portale del Ministero della Giustizia (pvp.giustizia.it) su cui vanno pubblicati gli avvisi di tutte le vendite giudiziarie (art. 490 c.p.c. e art. 161-quater disp. att. c.p.c.). La pubblicazione è obbligatoria dal febbraio 2018. Contiene avviso, ordinanza, perizia e foto, permette di compilare l'offerta telematica e, quando il servizio è attivo sul bene, di prenotare la visita. È la fonte delle aste giudiziarie mostrate da ImmobilScan. Guida: come funzionano le aste giudiziarie.

La quota indivisa è una frazione di un immobile in comproprietà, per esempio 1/2, pignorata al solo debitore. Il giudice prova prima a separarla in natura; se non è possibile, ordina la divisione, salvo che ritenga probabile vendere la quota a un prezzo non inferiore al suo valore (art. 600 c.p.c.). Chi compra la quota entra nella comunione al posto del debitore, insieme agli altri comproprietari. Uscirne richiede un accordo o un giudizio di divisione. Guida: come leggere la perizia.

L'R.G.E. è il Ruolo Generale delle Esecuzioni, il registro del tribunale in cui è iscritta l'esecuzione. Il numero di procedura si scrive «R.G.E. 123/2024», con numero e anno di iscrizione. Insieme al tribunale e al numero del lotto identifica un'asta in modo univoco. È il dato da citare quando scrivi al delegato o al custode.

La Rete Aste Notarili è la piattaforma telematica del Consiglio Nazionale del Notariato per le aste curate dai notai. Permette di offrire dallo studio di qualunque notaio aderente, che trasmette le offerte in tempo reale durante l'asta. È usata soprattutto per le dismissioni di enti pubblici e previdenziali e per vendite di altri soggetti. Guida: aste notarili e dismissioni.

Il ribasso è la riduzione del prezzo base dopo un'asta deserta (art. 591 c.p.c.). Per legge può arrivare fino a un quarto del prezzo precedente e, dopo il quarto tentativo deserto, fino alla metà; la percentuale la fissa il giudice o il delegato. Con ribassi del 25%, un primo prezzo base di 160.000 € diventa 67.500 € al quarto tentativo. Guida: asta deserta e ribasso.

Il rilancio minimo è l'importo minimo di cui ogni rilancio deve superare l'offerta precedente durante la gara. Lo fissa l'ordinanza o l'avviso, in genere in proporzione al prezzo base. Sulla scheda pubblica di ImmobilScan compare come «Rialzo minimo». Un rilancio inferiore non è valido. Guida: offerta minima e rilanci.

Il saldo prezzo è il pagamento del prezzo di aggiudicazione, meno la cauzione già versata, entro il termine dell'avviso. Per legge il termine non supera 120 giorni dall'aggiudicazione; il giudice può concedere rate fino a 12 mesi per giustificati motivi (art. 569 c.p.c.). Se nell'offerta indichi un termine più lungo, a seconda dell'ordinanza l'offerta è inefficace o il termine viene ricondotto a 120 giorni. Si può pagare con un mutuo erogato direttamente alla procedura (art. 585 c.p.c.). Chi non paga in tempo incorre nella decadenza. Guida: mutuo per la casa all'asta.

La sospensione e l'estinzione sono i due modi in cui un'esecuzione si ferma prima della vendita, e spiegano molte aste «revocate» all'ultimo momento. La sospensione può essere chiesta da tutti i creditori con titolo esecutivo, fino a venti giorni prima del termine per le offerte, per non più di 24 mesi e una sola volta (art. 624-bis c.p.c.). Il giudice la dispone anche su opposizione del debitore (art. 624 c.p.c.). L'estinzione chiude la procedura: per rinuncia dei creditori (art. 629 c.p.c.), per inattività delle parti (art. 630 c.p.c.) o perché la pubblicità sul PVP non è stata fatta per colpa dei creditori (art. 631-bis c.p.c.).

Le spese condominiali arretrate sono i contributi che il debitore non ha pagato al condominio. Chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido con lui dei contributi dell'esercizio in corso e di quello precedente (art. 63, c. 4, disp. att. c.c.), contati dalla data del decreto di trasferimento. L'importo si chiede all'amministratore o al custode, e la perizia lo indica alla data della stima. Guida: spese condominiali dell'immobile all'asta.

Le spese di cancellazione sono le imposte e i compensi per cancellare dai registri immobiliari pignoramenti e ipoteche, come ordina il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.). Per il D.M. 227/2015 non rientrano tra le spese dell'aggiudicatario, che paga la metà del compenso del delegato per il trasferimento e le spese di registrazione, trascrizione e voltura. Alcune ordinanze però gliele addebitano: controlla l'avviso. Guida: quanto costa partecipare.

Il titolo esecutivo è l'atto che permette a un creditore di avviare l'esecuzione forzata (art. 474 c.p.c.). Sono titoli esecutivi, per esempio, le sentenze e i decreti ingiuntivi esecutivi, le cambiali e gli atti ricevuti da un notaio, come il contratto di mutuo. Il creditore procedente deve averlo, mentre tra gli intervenuti ce ne possono essere anche senza.

La trascrizione è la registrazione di un atto sui beni immobili nei registri immobiliari, che lo rende opponibile ai terzi (artt. 2643 e 2644 c.c.); l'ipoteca è la garanzia di un credito sull'immobile, che dà al creditore il diritto di farlo vendere e di essere pagato con preferenza (art. 2808 c.c.). Pignoramento, assegnazione della casa familiare e decreto di trasferimento si trascrivono; le ipoteche si iscrivono. L'ordine delle date decide chi prevale. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti (art. 586 c.p.c.).

La vendita con incanto è l'asta «classica» con rilanci a voce davanti al giudice o al delegato. Dopo le riforme del 2015-2016 è residuale: il giudice la dispone solo se ritiene probabile un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene (art. 591 c.p.c.). Dopo l'incanto sono ancora ammesse, entro dieci giorni, offerte superiori di almeno un quinto al prezzo raggiunto, con cauzione doppia (art. 584 c.p.c.).

La vendita diretta è una vendita notarile di immobili di soggetti diversi dagli enti pubblici, per esempio società in liquidazione o cooperative. Il nome è un'etichetta del portale Avvisi Notarili: la vendita può svolgersi con un'asta presso il notaio o in altra forma indicata nell'avviso, e ognuna ha regole proprie. Non è una vendita giudiziaria. Su ImmobilScan ha il badge «Vendita diretta». Guida: aste notarili e dismissioni.

La vendita forzata è la vendita disposta dal giudice contro la volontà del proprietario, nell'esecuzione o in una procedura concorsuale. Trasferisce all'acquirente i diritti che spettavano all'esecutato (art. 2919 c.c.). Non ha la garanzia per i vizi della cosa e non si può impugnare per lesione (art. 2922 c.c.). Restano la tutela per l'evizione e i rimedi se il bene è diverso da quello descritto.

La vendita senza incanto è la forma ordinaria della vendita giudiziaria (artt. 571-573 c.p.c.). Si depositano offerte in busta chiusa, cartacea o telematica, entro un termine; per legge la gara è il giorno dopo la scadenza, all'ora fissata dall'avviso. Si aprono le buste e, se ci sono più offerte, si fa la gara. La vendita telematica, introdotta nel 2016 e operativa dall'aprile 2018, è oggi la regola, in modalità sincrona, asincrona o mista. Guida: come funzionano le aste giudiziarie.