Chi può partecipare a un'asta giudiziaria e chi no

La regola del codice di procedura è breve: «Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato» (art. 571). Il debitore non può ricomprare all'asta il proprio immobile. Se vuole tenerlo, ha altre strade dentro la procedura, ma non l'offerta.

Il divieto non si aggira con un prestanome. La giurisprudenza lo estende all'interposizione fittizia, cioè all'offerta fatta da un terzo che compra in realtà per conto del debitore. Un'aggiudicazione ottenuta così è contestabile.

Il secondo limite viene dal codice civile. L'art. 1471 c.c. stabilisce che non possono essere compratori «nemmeno all'asta pubblica, né direttamente né per interposta persona»:

• gli amministratori di beni dello Stato e degli enti pubblici, per i beni affidati alla loro cura;
• gli ufficiali pubblici, per i beni venduti «per loro ministero»: in un'asta, il giudice e il professionista delegato alla vendita;
• chi amministra beni altrui per legge o per atto dell'autorità, per quei beni: è la posizione del custode giudiziario;
• i mandatari, per i beni che sono stati incaricati di vendere.

Nei primi due casi l'acquisto è nullo, negli altri è annullabile. La legge non nomina espressamente l'esperto stimatore né gli altri ausiliari del giudice. Se ricopri uno di questi ruoli, chiedi al giudice o al delegato prima di presentare l'offerta.

Più persone di quante si pensi. Il creditore che ha avviato la procedura, o che è intervenuto, può fare un'offerta come chiunque altro. In alternativa può chiedere l'assegnazione dell'immobile, che è un istituto diverso.

Può offrire anche il terzo proprietario, cioè chi subisce l'esecuzione su un bene suo per un debito altrui, per esempio perché ha dato l'immobile in garanzia. L'art. 604 c.p.c. gli applica le regole del debitore, «tranne il divieto» di partecipare alla vendita.

Debiti, protesti o segnalazioni in banca non impediscono di offrire. Il limite è pratico: trovare chi finanzia il saldo.

La legge esclude il debitore, non i suoi familiari. Figli, genitori e fratelli possono offrire come chiunque altro, con soldi propri.

Il caso delicato è il coniuge in comunione legale con il debitore. Quello che compra durante il matrimonio entra in comunione (art. 177 c.c.), quindi metà dell'immobile tornerebbe al debitore. La legge non esclude il coniuge, ma l'offerta si espone a contestazioni. Serve un parere legale prima di versare la cauzione.

Sì, ma solo in due modi.

Il primo è l'offerta tramite avvocato, munito di procura speciale. Il codice parla di «procuratore legale» (art. 571), che oggi è l'avvocato. Le ordinanze chiedono una procura per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi fatta da un notaio. Se la procura manca o non è idonea, il modello di ordinanza del Tribunale di Ancona aggiudica all'avvocato in proprio.

Il secondo è l'offerta per persona da nominare (art. 579, ultimo comma, c.p.c.). Anche qui l'offerente deve essere un avvocato. Se resta aggiudicatario, entro tre giorni dall'aggiudicazione deve indicare al delegato il nome della persona per cui ha offerto e depositare la procura notarile, nella forma chiesta dall'ordinanza. Se non lo fa, l'aggiudicazione resta a suo nome (art. 583). Serve a chi non vuole far sapere chi compra, per esempio un costruttore o un investitore conosciuto in zona.

Quello che non puoi fare è delegare un amico, un parente o un consulente che non sia avvocato, neppure con procura notarile. Il modello di avviso del Tribunale di Locri lo elenca tra le cause di inefficacia: «le offerte presentate da un mandatario che non sia un avvocato».

Una cosa è chi offre, un'altra è chi consegna la busta. Nell'offerta cartacea la busta può portarla in cancelleria anche un'altra persona: l'art. 571, comma 4, chiede di annotare il nome di «chi materialmente provvede al deposito», previa identificazione.

Nelle vendite telematiche la piattaforma ministeriale distingue l'offerente, cioè chi compra, dal presentatore, cioè chi compila e trasmette l'offerta. Le regole sono quelle del D.M. 32/2015, art. 12. Nella pratica l'offerta, firmata digitalmente, si trasmette da una casella PEC.

I tribunali non trattano il presentatore tutti allo stesso modo. Un'ordinanza del Tribunale di Brescia del 2025 dice che l'offerta può essere presentata «unicamente dall'offerente (o da uno degli offerenti)» e che non ci si può avvalere di «un mero presentatore». Non tutti gli avvisi lo escludono. Se qualcuno ti aiuta a inviare l'offerta, leggi il paragrafo dell'avviso sulle modalità telematiche: le parole esatte contano.

Se offrite in più persone, all'offerta va allegata la procura degli altri offerenti al titolare della PEC, per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Va indicato anche chi di voi può fare i rilanci in gara.

Nell'offerta devi indicare stato civile e regime patrimoniale. Se sei in comunione legale, quello che compri durante il matrimonio entra in comunione con il coniuge (art. 177 c.c.). Lo stesso vale per l'unione civile, il cui regime, in mancanza di una convenzione diversa, è la comunione dei beni (L. 76/2016, art. 1, comma 13). Per questo gli avvisi chiedono le generalità del coniuge non offerente: in caso di aggiudicazione il bene si trasferisce a entrambi.

Per tenere l'immobile fuori dalla comunione non basta volerlo. Deve ricorrere davvero uno dei casi di esclusione dell'art. 179 c.c., per esempio un acquisto pagato con il ricavato della vendita di un bene personale. L'altro coniuge deve partecipare alla dichiarazione, ma la sua adesione da sola non basta se il presupposto non c'è (Cass., Sezioni Unite, n. 22755/2009).

All'asta non c'è un rogito, quindi ogni tribunale decide dove raccogliere la dichiarazione del coniuge:

• il modello di Locri chiede che il coniuge partecipi all'udienza di esame delle offerte e renda lì la dichiarazione;
• il modello di Ancona chiede che la dichiarazione del coniuge sia allegata all'offerta.

Se siete in separazione dei beni, il problema non si pone: compra chi offre.

Due o più persone possono fare un'unica offerta, per esempio due fratelli o due soci. L'offerta deve indicare le quote e chi tra gli offerenti ha la facoltà esclusiva di rilanciare. La cauzione resta una sola e copre l'intero prezzo offerto.

Una società offre tramite il legale rappresentante o un procuratore. All'offerta si allega la visura camerale aggiornata. Se chi firma non ha i poteri dallo statuto, serve anche la delibera o la procura che glieli dà.

Cambia anche il fisco. Il prezzo-valore spetta solo alle persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale. Una società paga quindi l'imposta di registro sul prezzo di aggiudicazione. I dettagli sono nella guida su quanto costa un'asta.

Uno straniero può comprare casa in Italia, anche all'asta. Vale la condizione di reciprocità (art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile): ha i diritti civili di un italiano se il suo Paese li riconosce agli italiani. Secondo il Ministero degli Esteri, non devono superare questa verifica:

• i cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo (Islanda, Liechtenstein, Norvegia);
• i cittadini extra-UE regolarmente soggiornanti con carta o permesso di soggiorno per lavoro subordinato, lavoro autonomo, impresa individuale, motivi familiari, umanitari o di studio;
• apolidi e rifugiati residenti in Italia da almeno tre anni.

Per gli altri si guarda la reciprocità con il loro Paese. Un trattato bilaterale sugli investimenti con l'Italia vale come reciprocità. Gli avvisi chiedono di allegare il permesso di soggiorno o di indicare il trattato.

Chi risiede all'estero senza codice fiscale italiano indica nell'offerta telematica quello del Paese di residenza (D.M. 32/2015, art. 12, comma 2). Per il decreto di trasferimento e per le imposte serve di regola un codice fiscale italiano, che conviene chiedere in anticipo.

Possono essere offerenti, con l'autorizzazione del giudice tutelare allegata all'offerta. Per il minore e l'interdetto firmano i genitori o il tutore. Con l'amministratore di sostegno dipende dal decreto di nomina: a volte firma l'amministratore, a volte il beneficiario con la sua assistenza. L'autorizzazione richiede tempo: se l'asta scade tra tre settimane, è probabile che non arrivi.

Chi si aggiudica l'immobile deve rendere, entro il termine del saldo, una dichiarazione scritta con le informazioni previste dall'art. 22 del D.Lgs. 231/2007 (art. 585, comma 4, c.p.c.). In pratica: chi sei, chi è il titolare effettivo se compri tramite una società, da dove arrivano i soldi. Se la dichiarazione manca, il giudice dichiara la decadenza e perdi la cauzione (art. 587).

Queste regole valgono per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023. Per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice, che può chiedere comunque la dichiarazione: controlla l'avviso. Per una società con soci esteri, o con fondi da più fonti, conviene prepararla prima dell'asta.

Questa guida riguarda le esecuzioni immobiliari. Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento) la vendita segue il programma di liquidazione (art. 216 CCII), e chi può offrire, con quali documenti, lo dice l'avviso del curatore. Nelle aste notarili degli enti valgono i requisiti del bando, non i divieti dell'art. 571 (vedi aste notarili).

• Non sei il debitore, non compri per lui e non ricopri un ruolo nella procedura.
• Sai chi risulterà proprietario: tu da solo, tu e il coniuge, tu e altri offerenti, una società.
• Se ti fai rappresentare, il rappresentante è un avvocato con procura notarile.
• L'avviso ammette la modalità con cui vuoi presentare l'offerta: di persona, con presentatore, cartacea.
• Hai i documenti richiesti: identità, codice fiscale, visura, permesso di soggiorno, autorizzazione del giudice tutelare, dichiarazione del coniuge.

Trovato il lotto su ImmobilScan, apri l'avviso ufficiale sul Portale delle Vendite Pubbliche. Per i dubbi su chi può offrire e quali documenti servono, scrivi al delegato: è lui che esamina le offerte. Per il percorso completo dall'offerta al decreto c'è la guida all'acquisto all'asta.