Aste notarili e dismissioni degli enti: INPS, INAIL e Rete Aste Notarili

«Asta notarile» indica tre procedure diverse.

1. Vendita giudiziaria delegata a un notaio. Nelle esecuzioni immobiliari il giudice delega le operazioni di vendita a un notaio, un avvocato o un commercialista (art. 591-bis c.p.c.). Il notaio qui è un professionista delegato: l'asta resta giudiziaria, è pubblicata sul Portale delle Vendite Pubbliche e segue le regole delle aste giudiziarie.
2. Dismissione di un ente. Un ente pubblico o previdenziale vende il proprio patrimonio con un bando, e il notaio gestisce l'asta sulla RAN. È il tema di questa guida.
3. Vendita diretta. Una società o un privato pubblica sul Portale Avvisi Notarili un immobile in vendita, con o senza asta, e si affida a un notaio per la procedura. Sono meno numerose e ognuna ha regole proprie.

Su ImmobilScan le ultime due compaiono nella ricerca accanto alle aste del PVP, con un'etichetta che distingue «Dismissione» e «Vendita diretta», l'ente e il numero del bando. Gli avvisi notarili si aggiornano una volta al giorno.

Sul Portale Avvisi Notarili vendono soprattutto INPS, INAIL, ATER, ANBSC e Agenzia del Demanio, ma anche Difesa, Invimit, Enasarco, comuni e università. ANBSC è l'Agenzia nazionale per i beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata.

Secondo il Notariato, per le dismissioni degli enti convenzionati erano stati pubblicati in tutto 733 bandi fino a giugno 2026, con 3.025 lotti aggiudicati su 6.712: il 45%.

Per INPS la base è una legge precisa. L'art. 8, comma 2, lettera c), del decreto-legge 95/2012, sostituito dall'art. 38, comma 2, del decreto-legge 50/2017, chiede all'Istituto la completa dismissione del patrimonio immobiliare da reddito. L'Istituto vende con aste pubbliche secondo un proprio regolamento e una convenzione con il Consiglio Nazionale del Notariato, rinnovata il 27 settembre 2025.

Prendiamo come esempio il disciplinare del bando INPS 26012 di Roma, con aste il 10 settembre 2026. Altri enti cambiano importi e termini, non lo schema.

L'offerta

Si presenta su appuntamento al notaio banditore, quello che gestisce l'asta, oppure a un notaio periferico. Il periferico è uno qualsiasi dei notai aderenti alla RAN, scelto da te nell'elenco pubblicato sul sito del Notariato. Puoi quindi offrire per un appartamento di Roma da uno studio di Torino.

L'offerta può essere su carta, firmata a mano, con il bollo da 16 € e chiusa in busta, oppure un PDF firmato digitalmente. Per INPS deve essere almeno pari al prezzo base. Non vale la regola delle esecuzioni immobiliari, dove si può offrire fino a un quarto in meno del prezzo base (art. 571 c.p.c.).

La cauzione

Almeno il 10% del prezzo base, con assegno circolare non trasferibile o vaglia postale intestato all'ente, inserito nella busta o consegnato al notaio. Un appartamento con prezzo base di 461.000 € richiede un assegno da 46.100 €.

L'irrevocabilità

L'offerta resta vincolante per almeno 15 giorni dopo il termine di presentazione. Se vinci, fino a 150 giorni dall'aggiudicazione.

La gara

Se ci sono più offerte, il giorno dell'asta vai di persona dal notaio presso cui hai offerto, che inserisce i tuoi rilanci sulla piattaforma RAN. La gara procede per sessioni di tre minuti. Il rilancio minimo è di 1.000 € per gli immobili sotto i 400.000 € e di 5.000 € sopra. Senza rilanci vince l'offerta più alta; a parità, quella depositata prima.

Dopo l'asta

L'aggiudicazione è provvisoria per 60 giorni e l'ente può revocarla entro 30. Entro 15 giorni versi un'ulteriore cauzione pari ad almeno il 10% del prezzo di aggiudicazione, sempre con assegno circolare, pena la decadenza e la perdita della prima. Entro 3 giorni dal verbale paghi al notaio banditore il suo compenso.

C'è poi una clausola che pesa più delle altre. Fino alla firma del rogito l'Istituto può sospendere la procedura o non darle seguito, senza che offerenti o aggiudicatario possano pretendere nulla. Se succede per una causa che non dipende da te, riavrai la cauzione e le spese pagate ai notai, ma non i costi per tecnici, banca o trasloco. Intanto la tua offerta ti vincola per 150 giorni.

Il rogito

La compravendita si firma entro 150 giorni dalla comunicazione dell'aggiudicazione definitiva. Il notaio è quello presso cui hai offerto o un altro notaio della stessa regione scelto da te. Il saldo si paga in un'unica soluzione con bonifico istantaneo, già accreditato sul conto dell'ente al momento della firma. Se il rogito non si fa per causa tua, l'ente incamera la cauzione e può aggiudicare al secondo classificato.

Altri bandi seguono tempi diversi. In un bando ANBSC del 2026, per esempio, la gara è a offerte palesi con rilanci minimi dell'1% del prezzo base. L'aggiudicatario integra la cauzione entro sette giorni e il rogito va fatto entro 60 giorni. Leggi sempre il disciplinare del bando che ti interessa.

Per le imposte, il disciplinare INPS richiama la risoluzione ministeriale n. 67 del 2000: le cessioni degli immobili degli enti previdenziali scontano l'imposta di registro e l'Istituto non esercita l'opzione per l'IVA. Se hai i requisiti per le agevolazioni prima casa, dichiaralo al notaio per tempo; le FAQ del Notariato raccomandano di farlo già in sede d'asta. Per il confronto con i costi di un'asta giudiziaria vedi quanto costa partecipare a un'asta.

La riga che pesa di più è quella delle garanzie. Il disciplinare INPS dice che con l'offerta accetti la situazione edilizia e urbanistica dei beni e ti assumi oneri, rischi e costi di abusi e condoni, anche non sanabili. Per effetto del decreto «Sblocca Italia» l'ente è esonerato dal consegnare i documenti sulla proprietà e sulla regolarità urbanistica, dall'allegare l'attestato di prestazione energetica e dal dichiarare la conformità catastale. Se c'è un abuso sanabile puoi presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall'atto, ai sensi dell'art. 40 della legge 47/1985.

Rinunci anche alla garanzia per i vizi dell'immobile. Resta salvo solo il caso dei vizi che il venditore ha taciuto in mala fede (art. 1490, secondo comma, c.c.). Per questo il sopralluogo con un tuo tecnico va fatto prima dell'offerta: dopo il rogito non c'è nessuno a cui chiedere conto.

Anche la vendita giudiziaria non dà garanzia per i vizi. Lì però la perizia dell'esperto nominato dal giudice deve per legge descrivere regolarità urbanistica, possibilità di sanatoria e costi. Nei bandi degli enti trovi l'elenco lotti e la scheda del lotto, più sintetici. Una relazione notarile sulla provenienza e sulle formalità può mancare: le visure ipotecarie le fa il notaio rogante, e conviene chiedergliele prima dell'offerta, non dopo.

Nell'elenco lotti ogni immobile è indicato come «libero» o «occupato». Nelle dismissioni non c'è un custode e non c'è un ordine di liberazione del giudice. L'immobile si compra nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con i canoni e i contratti in corso.

Se c'è un inquilino con un contratto opponibile, subentri come locatore fino alla scadenza. Se l'occupante non ha titolo, il rilascio lo chiedi tu in tribunale, con i tuoi tempi e a tue spese. Lo sgombero di mobili e masserizie lasciati nell'immobile, nel bando INPS, è comunque a carico dell'acquirente. Per le regole delle aste giudiziarie vedi immobile occupato all'asta e liberazione.

• Scarica dal sito del Notariato il disciplinare, l'elenco lotti, la scheda del lotto e lo schema di contratto. Leggi lo schema di contratto: è quello che firmerai.
• Verifica nell'elenco lotti lo stato di occupazione e il diritto in vendita (piena proprietà, nuda proprietà, quota). Se il lotto è occupato, chiedi quale contratto c'è e fino a quando dura.
• Prenota la visita nelle date del calendario: sono poche e fisse.
• Fai fare a un tecnico un controllo di conformità urbanistica e catastale, visto che l'ente non la garantisce.
• Chiedi al notaio rogante le visure ipotecarie del bene, prima dell'offerta.
• Prepara due assegni circolari nei tempi giusti: quello della cauzione e, se vinci, quello della seconda cauzione entro 15 giorni.
• Se ti serve un mutuo, avvia la pratica subito. Hai 150 giorni, più dei 120 delle aste giudiziarie, ma la banca farà la sua perizia. Chiedi se eroga su un immobile venduto senza APE e senza dichiarazione di conformità catastale, o se pretende prima la regolarizzazione (vedi mutuo per comprare casa all'asta).
• Controlla gli immobili vincolati. Gli immobili INPS costruiti da più di 70 anni possono andare in asta in attesa della verifica di interesse culturale. Se il vincolo emerge dopo l'aggiudicazione, puoi recedere oppure procedere, e la vendita è sottoposta alla prelazione dello Stato.
• Metti in conto la riserva dell'ente: fino al rogito la vendita può non concludersi anche se hai vinto.