Metodologia e fonti dei dati

Le aste del PVP restano associate al loro identificativo sul portale, e ogni scheda di ImmobilScan rimanda all'annuncio ufficiale. I documenti (avviso, ordinanza, perizia) sono quelli pubblicati dal delegato: non li modifichiamo.

Gli annunci del Portale delle Vendite Pubbliche si aggiornano quattro volte al giorno, alle 9, alle 12, alle 15 e alle 18 (ora italiana). Ogni giro raccoglie le aste nuove e quelle modificate, di tutte le tipologie. Ogni notte un giro più lungo ricontrolla il catalogo, rileva gli annunci tolti dal portale e raccoglie gli esiti pubblicati nel frattempo. Un secondo passaggio notturno ricontrolla le vendite già tenute che non hanno ancora un esito. Gli avvisi notarili si aggiornano una volta al giorno, alle 20.

In pratica, un'asta nuova compare su ImmobilScan di solito in giornata, al più tardi la mattina dopo. Un esito o una rettifica possono richiedere fino al giro notturno successivo. Le statistiche delle pagine si ricalcolano ogni notte, alla fine del controllo del catalogo. Le quotazioni OMI cambiano due volte l'anno.

Categoria dell'immobile

Il PVP classifica ogni lotto in cinque tipologie molto larghe (residenziale, commerciale, industriale, impianti sportivi, altra categoria) e ogni bene con uno di 84 codici. Per rendere la ricerca utilizzabile li raggruppiamo in 19 categorie, per esempio appartamenti, ville e villini, box e posti auto, negozi, capannoni, terreni edificabili. Le categorie stanno in 7 famiglie: abitazioni, box e locali accessori, commerciale e produttivo, terreni, edifici, immobili speciali, altro. La categoria di un'asta è quella del bene principale, corretta nei casi ambigui: un appartamento venduto con box e cantina resta un appartamento. Nei compendi misti contano anche le categorie co-principali. La classificazione è automatica e può sbagliare su descrizioni insolite: in caso di dubbio fa fede la descrizione del lotto.

Storico dei tentativi e ribasso

Ricostruiamo i tentativi di vendita dello stesso lotto, ordinandoli per data di pubblicazione, e calcoliamo il ribasso rispetto al primo prezzo base che conosciamo. Con un account, la scheda mostra i tentativi precedenti con prezzi ed esiti; la scheda pubblica riporta solo il tentativo in corso. Il PVP non dichiara sempre il numero del tentativo, e i tentativi che non sono nel nostro archivio non si vedono: in quei casi ribasso e numero di tentativi possono risultare più bassi del vero.

Luogo

Il comune di un'asta è quello dell'immobile (del bene principale, altrimenti del lotto), non quello in cui si svolge la vendita, che nelle vendite telematiche è in molti casi lo studio del delegato. Le coordinate vengono dal portale o, se mancano, dalla conversione dell'indirizzo con un servizio di geocodifica. Un'asta senza coordinate compare in ricerca e in lista ma non sulla mappa (vedi limiti noti).

Valutazione del valore di mercato

La valutazione è disponibile con un account e segue due strade. La prima parte dalle quotazioni OMI della zona in cui cade l'immobile e le corregge per le sue caratteristiche: superficie, stato, piano, esposizione, classe energetica, età, pertinenze. Tiene conto anche del contesto, cioè dei servizi vicini e dei dati ISTAT e MEF del comune.

La seconda strada usa immobili comparabili: annunci di immobili simili in vendita nei dintorni, cercati al momento della valutazione. Sono prezzi richiesti, non prezzi di vendita, quindi li correggiamo al ribasso per tenere conto della trattativa. Per terreni, posti auto e cantine i comparabili non si usano e resta solo l'OMI.

Le due stime si combinano: i comparabili contano di più quando sono numerosi, coerenti tra loro e simili all'immobile, di meno quando sono pochi o diversi, e l'OMI resta sempre il riferimento di base. Il risultato è un intervallo di valori con un indicatore di affidabilità, che si allarga quando i dati sono pochi o incompleti. Poiché gli annunci in vendita cambiano da un giorno all'altro, due valutazioni dello stesso immobile possono trovare comparabili diversi e dare risultati non identici.

Stima del prezzo d'asta

Dalla stima di mercato ricaviamo una stima del prezzo d'asta con uno sconto che cresce con il numero dell'esperimento di vendita. È un'ipotesi convenzionale, non tarata su prezzi di aggiudicazione, che nei dati pubblici del portale non ci sono. Il numero dell'esperimento lo stimiamo contando i ribassi nello storico e rispetto alla stima del perito, quindi con uno storico incompleto può risultare più basso del vero. Quando si vende una quota o un diritto parziale (per esempio 1/2 o la nuda proprietà) la stima dell'intero si riduce in proporzione, senza uno sconto ulteriore per la comproprietà. La valutazione serve a orientarsi: non è una perizia e non ha valore legale. Il metodo generale è spiegato nella guida come valutare un immobile.

Analisi dei documenti

Con un account puoi chiedere l'analisi di perizia e avviso di un'asta. Un modello di intelligenza artificiale legge i documenti pubblicati e ne estrae occupazione, difformità, costi, vincoli e altre informazioni, ciascuna con il documento e la pagina da cui viene. L'analisi parte solo su richiesta dell'utente e consuma la quota del suo piano. Può sbagliare o non trovare un'informazione: il rimando alla pagina serve proprio a controllare sul documento originale. Le aste notarili non hanno questa analisi.

Statistiche aggregate

Le pagine per tribunale, provincia e regione e l'osservatorio delle aste giudiziarie usano solo aste del PVP, con queste regole:

• asta attiva: pubblicata sul portale, non conclusa, con data di vendita futura;
• nuove: aste pubblicate negli ultimi 30 giorni, qualunque sia il loro stato oggi;
• vendite nei prossimi 30 giorni: aste attive con la data di vendita entro 30 giorni;
• prezzo base medio e mediano, offerta minima media: sulle sole aste attive;
• ribasso medio: media della riduzione del prezzo base rispetto al primo tentativo che conosciamo, sulle aste attive che hanno avuto almeno un ribasso;
• serie mensile delle nuove aste: quante ne sono state pubblicate ogni mese;
• comuni: quelli degli immobili, come sopra.

Le statistiche sono aggregate e ogni riga dichiara su quante aste è calcolata. Un gruppo con poche aste dà una media vicina al dato delle singole aste: leggila insieme a quel numero.

• Esiti incompleti. Il Portale delle Vendite Pubbliche riporta l'esito di una vendita solo quando il delegato lo registra, e per molte vendite non lo riporta: un'asta conclusa può restare senza esito. Per questo non pubblichiamo percentuali di aste deserte o aggiudicate.
• Prezzo di aggiudicazione non disponibile. Nei dati del portale il campo del prezzo di aggiudicazione è sempre vuoto. Per questo non mostriamo né stimiamo «quanto si risparmia» all'asta.
• Date incoerenti. Alcune aste arrivano dal portale con date impossibili o contraddittorie, come un anno sbagliato o un termine per le offerte successivo alla vendita. Quando le riconosciamo mostriamo «Data da verificare» con il rimando alla cronologia degli avvisi, dove il delegato può aver pubblicato una rettifica.
• Coordinate mancanti. Una piccola parte delle aste non ha coordinate perché l'indirizzo manca o non si riesce a localizzare: al 24 ottobre 2026 circa l'1% di quelle con vendita futura. Queste aste non compaiono sulla mappa.
• Ritardo rispetto al portale. Di giorno tra una lettura e l'altra passano tre ore, e dalle 18 il giro successivo è quello della notte: una modifica dell'ultimo minuto può non essere ancora visibile. Prima di presentare un'offerta controlla sempre l'avviso sul PVP.
• Comparabili non ripetibili. I comparabili della valutazione sono gli annunci trovati al momento: cambiano tra una valutazione e l'altra, e non coprono tutti gli annunci pubblicati.
• Sconto d'asta convenzionale. Lo sconto con cui passiamo dal valore di mercato alla stima del prezzo d'asta non è tarato su dati di aggiudicazione, che non sono pubblici.
• Quotazioni OMI. Sono intervalli semestrali per zona, pubblicati dopo la fine del semestre: in un mercato che si muove in fretta restano indietro.
• Avvisi notarili. Riprendiamo solo dismissioni e vendite dirette di immobili; le altre vendite pubblicate sul portale del Notariato sono già nel PVP o non riguardano immobili.

• Non è un portale autorizzato alla pubblicità legale delle vendite ai sensi dell'art. 490 c.p.c. né il sito ufficiale di un tribunale. La fonte ufficiale resta il Portale delle Vendite Pubbliche.
• Non è un intermediario: non vende immobili, non raccoglie offerte o cauzioni, non rappresenta chi vende o chi compra.
• Non dà consulenza legale, fiscale o tecnica. Guide, valutazioni e analisi servono a orientarsi; per decisioni su un immobile specifico rivolgiti al delegato alla vendita, a un avvocato, a un notaio o a un tecnico.

Se trovi un dato sbagliato (un prezzo, una data, una categoria, un comune) scrivi a amministrazione@immobilscan.it con il link della scheda e, se puoi, il punto del documento ufficiale che dice altro. Controlliamo sulla fonte. Se l'errore è nostro lo correggiamo; se è nel portale, il dato giusto è quello dell'avviso e ti diciamo come leggerlo.

Le statistiche dell'osservatorio delle aste giudiziarie, compreso il file CSV, sono pubblicate con licenza Creative Commons Attribuzione 4.0 (CC BY 4.0): puoi riprenderle, anche per uso commerciale, citando la fonte. Una citazione corretta è:

Fonte: ImmobilScan su dati del Portale delle Vendite Pubbliche, aggiornamento del {data} (immobilscan.it/statistiche-aste-giudiziarie).

Riporta la data di aggiornamento indicata nella pagina, perché i numeri cambiano ogni giorno. La licenza vale solo per i dati dell'osservatorio. Le altre pagine, le schede e le valutazioni non sono coperte. Avvisi, perizie e documenti delle singole aste restano dei rispettivi autori e del portale da cui provengono. Le quotazioni OMI vanno citate come «Agenzia delle Entrate – OMI», i dati di OpenStreetMap come «© contributori di OpenStreetMap».