Quanto costa partecipare a un'asta giudiziaria (e quanto costa vincerla)

La prima voce è il bollo da 16 €. Nelle vendite telematiche si paga in forma digitale sul Portale dei Servizi Telematici del Ministero, e la ricevuta in formato XML si allega all'offerta. Nelle offerte cartacee è una marca da bollo sulla domanda.

La seconda voce è la cauzione. L'art. 571 c.p.c. chiede una cauzione non inferiore a un decimo del prezzo che offri, con le modalità fissate nell'ordinanza. Il 10% si calcola sul tuo prezzo, non sul prezzo base.

Nelle esecuzioni immobiliari si può offrire fino a un quarto in meno del prezzo base: è l'offerta minima. Nelle procedure concorsuali e nelle vendite esattoriali vale quanto scritto nell'avviso, e spesso l'offerta minima coincide con il prezzo base. Con un prezzo base di 140.000 € in un'esecuzione, l'offerta minima è 105.000 € e la cauzione minima 10.500 €. Se offri 145.000 €, la cauzione sale a 14.500 €.

La cauzione si versa con bonifico sul conto della procedura, o del gestore della vendita telematica se l'avviso lo prevede. Deve risultare accreditata entro il termine dell'avviso, altrimenti l'offerta è inefficace (art. 571). Disponi il bonifico almeno 3-5 giorni lavorativi prima della scadenza. Se l'importo ha decimali, arrotonda per eccesso.

Per l'offerta telematica servono anche una casella PEC e una firma digitale, che si acquistano dai fornitori abilitati. Il gestore della vendita telematica non lo paghi tu: un'ordinanza del Tribunale di Brescia del 2025, per esempio, mette le sue spese tra quelle che il delegato paga con il fondo spese della procedura.

La cauzione torna per intero sullo stesso conto da cui è partita, meno le spese del bonifico di restituzione. Il modello di avviso del Tribunale di Locri, per esempio, la restituisce «detratte le sole spese di bonifico (non superiori ad euro 5,00)». Il bollo non si recupera.

Diverso è il caso di chi vince e poi non paga. Se il saldo non arriva entro il termine, il giudice dichiara la decadenza e la cauzione è persa «a titolo di multa» (art. 587). Se la vendita successiva realizza meno, sommando la cauzione trattenuta, devi pagare la differenza.

Per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 la decadenza scatta anche se non rendi la dichiarazione antiriciclaggio entro il termine del saldo (artt. 585, comma 4, e 587). Per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice, che può comunque chiedere la dichiarazione. Sapere da dove arriverà il saldo è quindi parte del conto: su questo c'è una guida dedicata al mutuo per l'acquisto all'asta.

All'asta non c'è un rogito. L'atto che ti rende proprietario è il decreto di trasferimento del giudice, e le imposte si pagano su quello. In senso fiscale il venditore è il debitore esecutato. Il regime lo indica il delegato, ma gli avvisi ricordano che verificarlo resta compito tuo.

Se il debitore è un privato si paga l'imposta di registro. Se è un'impresa, la vendita di un'abitazione è di regola esente da IVA (art. 10, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972) e si paga lo stesso il registro. L'IVA si applica quando vende l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile da meno di cinque anni, oppure, dopo i cinque anni, se l'impresa ha scelto l'IVA.

La tabella vale per le abitazioni. Negozi, uffici e capannoni venduti da un'impresa hanno un regime diverso, con ipotecaria e catastale in percentuale: lo trovi nel conteggio del delegato.

Con l'imposta di registro, la base imponibile è il prezzo di aggiudicazione (art. 44 D.P.R. 131/1986). Se compri un'abitazione come privato, fuori da un'attività d'impresa o professionale, puoi chiedere il prezzo-valore. L'imposta si calcola allora sul valore catastale: rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 negli altri casi. La Corte costituzionale (sentenza n. 6 del 2014) ha esteso questa possibilità alle vendite forzate, e l'Agenzia delle Entrate lo conferma.

Il prezzo-valore conviene quando il valore catastale è più basso del prezzo. Dopo molti ribassi può succedere il contrario: allora non lo chiedi, e l'imposta resta sul prezzo di aggiudicazione.

Le dichiarazioni per la prima casa devono arrivare prima della registrazione del decreto di trasferimento (risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 38/E del 2021). In pratica le rendi nell'offerta o al delegato entro il saldo. A decreto registrato non si possono più aggiungere.

I requisiti sono quelli di un acquisto normale:

• categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
• immobile nel comune in cui hai la residenza, o la porti entro 18 mesi, oppure in cui lavori;
• nessun'altra casa di cui sei titolare, da solo o con il coniuge, nello stesso comune;
• nessuna casa comprata con le agevolazioni prima casa altrove in Italia, a meno di venderla entro due anni dal nuovo acquisto (termine portato da uno a due anni dalla legge di bilancio 2025).

Dal 1° gennaio 2027 le norme sull'imposta di registro confluiscono nel nuovo Testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, con il rinvio del D.L. 200/2025). Se il decreto di trasferimento arriva nel 2027, fatti confermare dal delegato aliquote e base imponibile.

Il professionista delegato (notaio, avvocato o commercialista) è pagato in gran parte dalla procedura, ma una quota tocca a te. Il D.M. 227/2015, art. 2, comma 7, mette a carico dell'aggiudicatario tre voci:

• metà del compenso per la fase di trasferimento della proprietà;
• le relative spese generali;
• le spese effettivamente sostenute per registrazione, trascrizione e voltura catastale.

Il compenso per la fase di trasferimento dipende dal prezzo di aggiudicazione:

A queste cifre si aggiungono gli accessori del professionista: con cassa previdenziale e IVA, 825 € diventano circa 1.000-1.050 €, secondo la professione del delegato. Il giudice può aumentare il compenso fino al 60% o ridurlo fino al 25% secondo la complessità. Con giustificati motivi può anche fissare la quota dell'aggiudicatario in misura diversa dalla metà. Il numero esatto lo trovi nella richiesta che il delegato ti manda dopo l'aggiudicazione.

Registrazione, trascrizione e voltura del decreto non aggiungono imposte, se paghi il registro. Il decreto e le formalità conseguenti sono esenti da bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie, e pagano solo i 50 € + 50 € già indicati (art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011). Restano i diritti per le copie del decreto.

Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche (art. 586 c.p.c.). La legge non dice in modo uniforme se il costo sia tuo o della procedura: lo dice l'ordinanza del tuo tribunale. Due modelli pubblicati nel 2025 arrivano a soluzioni opposte:

• il modello di avviso del Tribunale di Locri vende l'immobile libero da ipoteche e pignoramenti «che saranno cancellate a cura e spese della procedura»;
• il modello di ordinanza del Tribunale di Ancona mette a carico dell'aggiudicatario «quelle relative alla cancellazione delle formalità e di ogni altro vincolo cancellabile».

Se tocca a te, la voce più pesante è l'imposta ipotecaria sulle ipoteche. È lo 0,50% del minore tra il credito garantito e il prezzo di aggiudicazione (circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 8/E del 2015). Con un'ipoteca iscritta per 240.000 € e un'aggiudicazione a 150.000 €, sono 750 € per quell'ipoteca.

Per ogni annotazione si aggiungono 35 € di tassa ipotecaria e l'imposta di bollo, e anche la cancellazione del pignoramento ha un costo fisso. Gli importi esatti li riporta il conteggio del delegato. Le formalità da cancellare sono elencate nella perizia e nella certificazione ipotecaria: contale prima di decidere il prezzo.

Dipende da chi occupa la casa. Se la occupa il debitore, o qualcuno senza un titolo opponibile alla procedura, la liberazione la esegue il custode senza spese per te, a meno che tu non lo esoneri (art. 560 c.p.c.). Se lo esoneri, procedi da solo con l'esecuzione per rilascio, a tue spese.

Se invece c'è una locazione opponibile, per esempio con data certa anteriore al pignoramento, nessuno libera l'immobile. Subentri come locatore fino alla scadenza del contratto (art. 2923 c.c.).

Le regole dell'art. 560 riformato valgono per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023. Per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Tempi e casi particolari sono nella guida sull'immobile occupato all'asta.

Sono le voci su cui si sbagliano più facilmente i conti.

Le spese condominiali. Chi subentra in un'unità in condominio risponde in solido con il debitore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Su un appartamento con 1.800 € l'anno di spese mai pagate, l'amministratore può chiederti fino a 3.600 €. La perizia riporta gli insoluti alla sua data, che può essere vecchia di molti mesi. Chiedi il dato aggiornato all'amministratore o al custode. Il tema ha una guida a parte: spese condominiali e asta.

Le regolarizzazioni. Sanatorie, pratiche catastali e ripristini hanno un costo che la perizia deve stimare. È la stima del perito, non un preventivo. Vedi come leggere la perizia.

Le certificazioni. Il modello di avviso del Tribunale di Locri chiede all'offerente di dispensare la procedura dal produrre la certificazione di conformità degli impianti e l'attestato di prestazione energetica. Se ti servono, restano a tuo carico.

Il mutuo. Se paghi il saldo con un mutuo, il contratto ha costi propri: il notaio e l'imposta sostitutiva, dello 0,25% per la prima casa e del 2% negli altri casi (art. 18 D.P.R. 601/1973). I tempi del finanziamento sono nella guida sul mutuo per l'asta.

Ipotizziamo un appartamento aggiudicato a 150.000 €, venduto da un debitore privato, con rendita catastale di 800 € e prezzo-valore richiesto. Le cancellazioni sono a carico dell'aggiudicatario, come ad Ancona, con un'ipoteca da 240.000 €. Il condominio ha due annualità insolute da 1.800 €.

La cauzione versata non è un costo in più: viene imputata al prezzo. Lo scarto tra le due colonne, oltre 7.000 €, è tutto fiscale. Per questo le dichiarazioni per la prima casa vanno preparate insieme all'offerta.

Il saldo del prezzo si versa entro il termine dell'ordinanza, che per legge non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione (art. 569 c.p.c.). Se nell'offerta hai indicato un termine più breve, vale quello. Il giudice può ammettere il pagamento a rate entro 12 mesi, ma solo se l'avviso lo prevede e se lo chiedi nell'offerta.

Insieme al saldo versi un fondo spese stimato dal delegato per imposte e compenso. Il modello di Locri imputa le somme prima alle spese e poi al prezzo: se il fondo è insufficiente, il saldo risulta incompleto. Lo stesso modello dà 15 giorni per integrare, a pena di decadenza. Ricorda anche che questi termini non si sospendono ad agosto, perché non sono processuali (il modello richiama Cass. civ. n. 18421/2022).

Questa guida riguarda le esecuzioni immobiliari. Nelle aste notarili degli enti non c'è decreto di trasferimento: la proprietà passa con un rogito, e onorario del notaio, imposte e compensi li fissa il bando (vedi aste notarili). Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento) le regole della vendita le fissa il programma di liquidazione (art. 216 CCII): chi paga trasferimento e cancellazioni lo dice l'avviso del curatore.

Per sapere se il prezzo regge una volta sommati costi, imposte e lavori, parti dal lotto su ImmobilScan, dove avviso, perizia e documenti pubblici sono gratuiti. Con un account vedi anche lo storico dei tentativi e la stima del valore. Il ragionamento completo è nella guida su prezzo base e valore di mercato.