Spese condominiali arretrate e immobile all'asta: cosa paga l'aggiudicatario

L'art. 63 disp. att. c.c., nella versione riformata nel 2012, contiene due regole sul passaggio di proprietà:

• quarto comma: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente;
• quinto comma: chi cede resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi che maturano finché all'amministratore non arriva la copia autentica del titolo di trasferimento.

Le due regole toccano due rapporti diversi, e conviene tenerli separati.

Verso il condominio, «in solido» significa che l'amministratore può chiedere quelle somme per intero a te o al debitore, a sua scelta. Il limite è quello dei due anni: per gli arretrati più vecchi il condominio può rivolgersi solo all'esecutato.

Tra te e l'esecutato, invece, il debito per il periodo in cui era proprietario resta suo. Se paghi tu, puoi rivalerti su di lui. In una procedura esecutiva il debitore raramente ha altri beni su cui recuperare, quindi conviene mettere quei soldi nel conto come se fossero già spesi.

Sì. L'aggiudicatario subentra nei diritti del condomino come chi compra dal notaio, e la giurisprudenza applica l'art. 63 anche alla vendita forzata. Anche i tribunali lo danno per acquisito. A Siena, per esempio, un'ordinanza di vendita del 2026 chiede al custode di dire a chi visita quali oneri condominiali potrebbe pagare in solido con il debitore.

Il decreto di trasferimento ordina la cancellazione di pignoramenti e ipoteche (art. 586 c.p.c.), anche di un'eventuale ipoteca giudiziale del condominio. Non cancella però l'obbligo personale che l'art. 63 ti mette in capo.

Prendiamo un condominio con esercizio che coincide con l'anno solare, quote ordinarie di 1.800 € l'anno e un debitore che non paga dal 2022. Il decreto di trasferimento viene firmato il 10 marzo 2027.

Per la Cassazione «anno in corso» va inteso come esercizio di gestione del condominio, che può non coincidere con l'anno solare (Cass. 7395/2017). Se l'esercizio va dal 1° luglio al 30 giugno, i due «anni» sono l'esercizio in corso alla data del decreto e quello prima. Chiedi all'amministratore, o al custode, come è organizzato l'esercizio.

I due esercizi si contano dal decreto di trasferimento, che è l'atto con cui diventi proprietario. Qualche commentatore fa riferimento alla sua trascrizione, che segue il decreto. Se il decreto cade a ridosso della chiusura dell'esercizio, la differenza può valere un'annualità intera: con importi alti chiedi un parere a un avvocato.

L'aggiudicazione non basta. Tra aggiudicazione e decreto possono passare mesi, e in quel periodo il proprietario resta l'esecutato.

Per i lavori straordinari, come il rifacimento della facciata o del tetto, conta la data della delibera che li approva. La Cassazione lo ha ribadito più volte, per esempio con le ordinanze 11199/2021 e 21094/2023. Serve una delibera che approvi davvero l'intervento: una delibera solo preparatoria non fa nascere il debito. Se la delibera è anteriore al decreto, nei rapporti tra te e l'esecutato il debito è suo.

Verso il condominio il quadro cambia. Se le rate delle straordinarie cadono nell'esercizio in corso o in quello precedente, l'amministratore può chiederle a te in base all'art. 63. Se la solidarietà copra anche questi contributi l'orientamento non è uniforme. Se paghi, ti resta la rivalsa sull'esecutato.

Un creditore esterno del condominio, come l'impresa che ha fatto i lavori, è un caso diverso. Non può chiederti le quote di un debito nato prima che tu diventassi condomino (Cass. 1847/2018).

Due situazioni concrete:

• Delibera di due anni fa, lavori finiti, rate non pagate. Tra te e l'esecutato il debito è suo. Se le rate rientrano nei due esercizi, il condominio può comunque chiederle a te, e la discussione la fai con l'amministratore, se serve con un avvocato.
• Lavori deliberati, ponteggi montati, rate ancora da emettere. Il beneficio dei lavori sarà tuo. Come dividere le rate che scadono dopo il decreto è la questione più discussa.

Nelle vendite notarili degli enti la questione la regola il contratto. Il disciplinare INPS 2026, per esempio, lascia al venditore le rate di spese straordinarie maturate prima del rogito e mette a carico dell'acquirente quelle che maturano dopo. All'asta giudiziaria un contratto non c'è: per questo le delibere vanno lette prima dell'asta.

L'art. 173-bis disp. att. c.p.c. obbliga il perito a indicare, tra l'altro:

• l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione;
• le spese straordinarie già deliberate, anche se il debito non è ancora scaduto;
• le spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
• i procedimenti giudiziari in corso relativi al bene;
• i vincoli e gli oneri, anche condominiali, che resteranno a carico dell'acquirente.

Il limite è la data. Una perizia depositata a febbraio 2025 per un'asta di novembre 2026 riporta gli arretrati fino al 2024. Nel frattempo il debitore può aver continuato a non pagare, e l'assemblea può aver deliberato lavori. Dove trovare queste voci nella relazione lo spiega come leggere la perizia di un'asta.

1. Chiedi al custode. Il custode è in contatto con l'amministratore, e alcune ordinanze, come quella di Siena citata sopra, gli chiedono di indicare gli oneri condominiali a chi visita. Fallo durante la visita dell'immobile o per iscritto subito dopo.
2. Chiedi al delegato se il condominio è intervenuto nella procedura come creditore. Nel fascicolo trovi l'importo del suo credito e la data fino a cui è calcolato.
3. Contatta l'amministratore per quota annua, esercizio, delibere straordinarie e lavori in programma. Sui debiti del singolo condomino può non risponderti per riservatezza. La legge lo obbliga a comunicare i dati dei morosi ai creditori del condominio che li chiedono, non a un potenziale acquirente.
4. Metti la cifra nel prezzo. Due annualità di quote più le eventuali straordinarie sono un costo dell'acquisto come le imposte. Sommale nel calcolo complessivo di quanto costa partecipare a un'asta.

Con 1.800 € di quote annue, le ordinarie arrivano fino a 3.600 €, a seconda di quando cade il decreto nell'esercizio. A queste si aggiungono le straordinarie, se l'amministratore te le chiede. Su un prezzo di 80.000 € sono fino al 4,5%, abbastanza per cambiare il rilancio massimo che ti puoi permettere.

Finché non c'è il decreto, il proprietario è l'esecutato e le quote che maturano sono a suo carico. Se il custode amministra l'immobile e incassa un affitto, il giudice può autorizzarlo a usare le rendite per le spese di gestione. Se l'immobile non rende nulla, le quote tendono ad accumularsi.

Il condominio può intervenire nell'esecuzione come creditore e partecipare alla distribuzione del ricavato. Il suo credito è di regola chirografario, cioè senza privilegio. Un'eventuale ipoteca giudiziale del condominio viene comunque dopo quella della banca. In pratica dalla distribuzione incassa poco o nulla.

Per chi compra, il risultato è semplice: più la procedura dura, più è probabile che i due anni di cui rispondi siano due anni pieni di quote non pagate.

• Manda all'amministratore la copia autentica del decreto, che chiedi in cancelleria o al delegato. Per il quinto comma dell'art. 63 è da quel momento che il debitore smette di rispondere delle quote che maturano.
• Comunica per iscritto i tuoi dati per l'anagrafe condominiale. L'art. 1130 c.c. prevede che ogni variazione vada comunicata all'amministratore entro sessanta giorni.
• Chiedi il rendiconto dell'esercizio e l'elenco delle delibere in corso, e controlla che la richiesta di pagamento rispetti il limite dei due esercizi.
• La sospensione dai servizi comuni (art. 63, terzo comma) colpisce il condomino in mora da oltre sei mesi. Se paghi le quote di cui rispondi, gli arretrati più vecchi dell'esecutato non sono un motivo per sospenderti.
• Se paghi debiti del vecchio proprietario, conserva ricevute e conteggi. La rivalsa verso l'esecutato è un tuo diritto, anche se raramente porta a un recupero.

Sulle schede delle aste di ImmobilScan la perizia si apre gratis; con un account puoi farla analizzare e trovare subito il paragrafo sugli oneri condominiali, ma la cifra aggiornata resta quella del custode o dell'amministratore.