Custode giudiziario e visita dell'immobile all'asta: come prenotarla e cosa guardare

Con il pignoramento il debitore diventa per legge custode del proprio immobile, senza compenso (art. 559, primo comma, c.p.c.). Di regola però il giudice lo sostituisce. Entro quindici giorni dal deposito della documentazione ipotecaria e catastale, insieme alla nomina del perito, nomina un custode scelto da un elenco di professionisti tenuto in tribunale oppure l'istituto vendite giudiziarie (IVG). Il custode può essere anche il professionista delegato alla vendita: nome e recapiti sono nell'avviso e nella scheda del lotto.

I suoi compiti, in base all'art. 560 c.p.c.:

• Vigila perché il debitore e la famiglia, se ci abitano, conservino l'immobile con diligenza.
• Con l'autorizzazione del giudice lo amministra, per esempio incassando i canoni se è affittato, e rende il conto della gestione.
• Organizza le visite dei potenziali acquirenti secondo le modalità fissate dal giudice.
• Attua l'ordine di liberazione senza le formalità dell'esecuzione per rilascio (artt. 605 ss. c.p.c.) e senza spese per l'aggiudicatario, salvo che sia l'aggiudicatario a esonerarlo.

Sulla liberazione le regole cambiano con la data del pignoramento: le trovi in immobile occupato e liberazione.

Per chi compra, il custode è la persona della procedura che è entrata nell'immobile più di recente. Il perito lo ha visto una volta, a volte molti mesi prima dell'asta; il custode ci torna e sa chi ci abita oggi.

1. Cerca il lotto sul Portale delle Vendite Pubbliche. Se lo hai trovato su ImmobilScan, la scheda dell'asta riporta il nome del custode e rimanda all'inserzione ufficiale.
2. Nella pagina dell'inserzione, sezione dei beni, usa la richiesta di prenotazione della visita e compila il modulo con i tuoi dati e i recapiti. Se la funzione non c'è per quel bene, usa i recapiti del custode indicati nell'avviso.
3. La richiesta parte come email all'indirizzo indicato da chi ha pubblicato l'avviso, che può essere diverso dal custode. Secondo il manuale ministeriale del back office, solo chi ha l'incarico delle visite in quella procedura legge le richieste di quel bene.
4. Il custode ti contatta per fissare giorno e ora.

Il canale del PVP serve a tenere riservata la richiesta: nessuno, tranne il custode, sa quanti sono gli interessati. Per le procedure soggette al vecchio art. 560 la richiesta passa per legge dal portale. Per le altre lo prevedono le ordinanze, come quella del Tribunale di Siena o le disposizioni del Tribunale di Lodi. Una telefonata diretta al custode può funzionare, ma senza traccia sul portale non hai nulla da far valere se la visita non arriva.

Dipende dalla data della procedura. Se il pignoramento è stato notificato entro il 28 febbraio 2023 vale il vecchio art. 560: chi vuole offrire ha diritto di esaminare l'immobile entro quindici giorni dalla richiesta fatta sul PVP. Per le procedure più recenti l'art. 560 riformato rimanda alle modalità fissate dall'ordinanza del giudice.

A Siena, per esempio, un'ordinanza del 2026 prevede che il custode accompagni chi ha chiesto la visita sul PVP almeno quindici giorni prima della scadenza delle offerte. Le richieste successive le evade solo se ha tempo.

Fai i conti all'indietro dalla data dell'asta. Se le offerte scadono il 20 marzo, chiedi la visita entro i primi di febbraio. Ti resta il tempo per un secondo sopralluogo con un tecnico e per la perizia della banca, se compri con un mutuo. Chi prenota la settimana prima rischia di offrire alla cieca.

Le regole cambiano da tribunale a tribunale. Un'ordinanza del Tribunale di Siena le elenca in modo esplicito:

• Il custode ti identifica prima di entrare e annota gli estremi del documento.
• Entra solo chi ha fatto la richiesta sul PVP, con l'eventuale nucleo familiare.
• I richiedenti sono convocati a orari diversi, perché non si incontrino.
• Durante la visita si chiede silenzio a te e agli occupanti, per evitare discussioni con chi ci vive.
• Il custode non ti dice se ci sono altri interessati e non ti dà dati personali delle parti o degli occupanti.
• Se lo chiedi, ti spiega come si partecipa alla vendita.
• Ti indica lo stato di occupazione e gli oneri condominiali di cui il futuro aggiudicatario potrebbe rispondere in solido con il debitore.

Se vuoi portare un geometra, un'impresa per un preventivo o il perito della banca, chiedilo prima al custode, per iscritto. Con una regola come quella di Siena, chi non ha fatto la richiesta resta fuori.

Quando l'immobile è abitato dal debitore la visita si fa lo stesso: la legge lo obbliga a consentirla d'accordo con il custode (art. 560 c.p.c.). Se ostacola il diritto di visita, il giudice, sentite le parti e il custode, ordina la liberazione dell'immobile.

Porta con te la perizia, con la planimetria stampata, e una lista. Mezz'ora passa in fretta, soprattutto in una casa abitata.

Chiedi al custode il nome dell'amministratore di condominio. Ti servirà per conoscere gli arretrati dell'anno in corso e di quello precedente, di cui potresti rispondere in solido (art. 63 disp. att. c.c.; vedi spese condominiali dell'immobile all'asta). Prima di fotografare chiedi il permesso: dentro ci sono persone e oggetti personali.

Fuori dall'immobile, guarda il quartiere a orari diversi da quello della visita e confronta il prezzo con quello di zona. Le statistiche delle aste e la scheda della città, per esempio aste giudiziarie a Milano, aiutano a capire quanto si vende e a che prezzo.

Può capitare che la richiesta resti senza risposta. Cosa fare, in ordine:

1. verifica sul PVP che la richiesta risulti inviata e che email e telefono siano giusti;
2. scrivi al custode via email o PEC, con numero della procedura, lotto e data della richiesta sul portale;
3. se non arriva risposta, contatta il professionista delegato indicato nell'avviso, che è l'altro interlocutore della procedura; nelle procedure soggette al vecchio art. 560 ricordagli il termine di quindici giorni;
4. se la scadenza si avvicina, valuta se offrire comunque. Un'ordinanza come quella di Siena fa dichiarare all'offerente di aver letto la perizia: un immobile non visto resta un rischio tuo.

Questa guida riguarda le esecuzioni immobiliari. Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento) non c'è il custode del giudice dell'esecuzione: la visita si chiede al curatore o al soggetto indicato nell'avviso, e le regole della vendita le fissa il programma di liquidazione (art. 216 CCII).

Nelle dismissioni di INPS, INAIL e altri enti le visite seguono un calendario con date e orari pubblicato insieme al bando. Il disciplinare mette a carico di chi offre l'onere di vedere l'immobile prima. Le differenze sono spiegate in aste notarili e dismissioni degli enti.