Domande frequenti sulle aste immobiliari

È la vendita di un immobile disposta da un tribunale, in un'esecuzione immobiliare promossa da un creditore o in una procedura concorsuale come la liquidazione giudiziale. Si vende al miglior offerente partendo da un prezzo base, e si diventa proprietari con il decreto di trasferimento: il percorso completo è nella guida come funzionano le aste giudiziarie.

Il sito ufficiale è il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, pvp.giustizia.it, dove la legge impone di pubblicare ogni vendita giudiziaria (art. 490 c.p.c.). Per gli immobili lo stesso avviso va pubblicato anche su almeno uno dei siti iscritti nell'elenco del Ministero indicati dal giudice. Su ImmobilScan puoi cercare le stesse aste per comune, provincia e tipo di immobile, con il link all'annuncio ufficiale.

Le aste giudiziarie no: l'art. 490 c.p.c. prevede il Portale delle Vendite Pubbliche, i siti autorizzati e, se il giudice lo dispone, i giornali. In Gazzetta Ufficiale, nella 5ª serie speciale, compaiono invece i bandi d'asta di alcuni enti pubblici che vendono immobili propri, quando il loro regolamento lo richiede. Per le dismissioni curate dai notai la fonte è il portale Avvisi Notarili: vedi aste notarili e dismissioni.

Il prezzo base è il prezzo di riferimento di quel tentativo di vendita. Nelle esecuzioni immobiliari si può offrire fino a un quarto in meno del prezzo base (art. 571 c.p.c.): è l'offerta minima. Nelle procedure concorsuali e nelle vendite esattoriali vale quanto scritto nell'avviso, e l'offerta minima coincide in molti casi con il prezzo base. Esempi e regole della gara sono nella guida offerta minima e rilanci.

Si fissa un nuovo tentativo con un prezzo base ribassato fino a un quarto, e fino alla metà dopo il quarto tentativo deserto (art. 591 c.p.c.), con 60-90 giorni per le offerte. Tempi e numero dei tentativi sono spiegati in asta deserta e ribasso del prezzo.

Non esiste un dato pubblico completo. Il Portale delle Vendite Pubbliche registra l'esito di una vendita solo quando il delegato lo inserisce, e nei dati che raccogliamo il prezzo di aggiudicazione non è mai valorizzato. Una media nazionale affidabile, quindi, oggi nessuno la può calcolare dai dati pubblici. Puoi confrontare prezzi base e ribassi nell'osservatorio delle aste giudiziarie.

L'asta giudiziaria nasce da un'esecuzione o da una procedura concorsuale ed è diretta da un giudice, anche quando la vendita è delegata a un notaio e viene chiamata comunemente «asta notarile». L'asta notarile di una dismissione è invece la vendita volontaria degli immobili di un ente, con le regole del bando: le differenze sono nella guida aste notarili e dismissioni.

Può partecipare chiunque, persona fisica o società, tranne il debitore esecutato (art. 571 c.p.c.); per legge non possono comprare nemmeno il giudice, il delegato e il custode della procedura (art. 1471 c.c.). Coniugi, società, stranieri e prestanome sono trattati nella guida chi può partecipare a un'asta.

Non se offri di persona, su carta o in via telematica secondo l'avviso. Se invece vuoi che l'offerta la presenti qualcun altro per te, o vuoi offrire per persona da nominare, serve un avvocato: è l'unico ammesso a farlo (artt. 571 e 579 c.p.c.). I casi sono spiegati in chi può partecipare a un'asta.

La compili con il modulo ministeriale dell'annuncio sul Portale delle Vendite Pubbliche, la firmi digitalmente, paghi online il bollo da 16 € e la invii per PEC entro il termine. I passi e gli errori che rendono l'offerta inammissibile sono nella guida asta telematica sincrona e asincrona.

Sì: la chiedi al custode, dalla scheda del Portale delle Vendite Pubbliche se la prenotazione è attiva o ai contatti dell'avviso, e il debitore che ci abita deve consentirla (art. 560 c.p.c.). Come chiederla e cosa controllare è spiegato in custode giudiziario e visita.

No: la gara premia chi offre di più nel rispetto delle regole dell'avviso, e chi promette trucchi vende qualcos'altro. Conta arrivare con offerta e cauzione corrette e un prezzo massimo già deciso: gli sbagli più costosi sono nella guida sugli errori di chi compra all'asta.

Sì: la banca eroga direttamente alla procedura, con ipoteca di primo grado sull'immobile (art. 585 c.p.c.), ma la pratica va avviata prima dell'asta perché il saldo scade al più tardi 120 giorni dopo l'aggiudicazione. Tempi, banche e rischi sono nella guida mutuo per la casa all'asta.

Per partecipare paghi il bollo da 16 € e versi una cauzione di almeno il 10% del prezzo offerto, che ti viene restituita se non vinci. Se vinci si aggiungono al prezzo le imposte, metà del compenso del delegato per il trasferimento e le spese di trascrizione e voltura: la tabella completa è nella guida quanto costa partecipare.

Di regola paghi l'imposta di registro al 9%, o al 2% per la prima casa (minimo 1.000 €), più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale, anche se il debitore è un'impresa, perché la vendita di abitazioni è in genere esente da IVA. Come calcolarla sul valore catastale (prezzo-valore) e quando si applica l'IVA è spiegato in quanto costa partecipare.

Il debito resta del vecchio proprietario, ma chi subentra risponde in solido dei contributi dell'esercizio condominiale in corso e di quello precedente, contati dalla data del decreto di trasferimento (art. 63 disp. att. c.c.). L'importo si chiede all'amministratore o al custode: come stimarlo è spiegato nella guida sulle spese condominiali.

La attua il custode senza spese per l'aggiudicatario, salvo esonero (art. 560 c.p.c.), nelle procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023; per le più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza. Tempi e casi, compresi gli inquilini, sono nella guida immobile occupato e liberazione.

Sì. Se non paghi il saldo in tempo il giudice dichiara la decadenza e trattiene la cauzione come multa; se la nuova vendita ricava meno, paghi anche la differenza (art. 587 c.p.c.). Nelle procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 succede lo stesso se non consegni la dichiarazione antiriciclaggio. Se non vinci, la cauzione ti viene restituita.

Il termine del saldo non si proroga: superato quello indicato nell'avviso, il giudice dichiara la decadenza dall'aggiudicazione e perdi la cauzione (art. 587 c.p.c.). Il termine non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione: se nell'offerta ne indichi uno più lungo, a seconda dell'ordinanza l'offerta è inefficace o il termine viene ricondotto a 120 giorni.

No, l'offerta è irrevocabile (art. 571, c. 3, c.p.c.). Smette di vincolarti solo se il giudice dispone l'incanto o se sono passati 120 giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta. Se non ti colleghi alla gara, l'immobile può esserti aggiudicato sulla base dell'offerta depositata.

Per i vizi dell'immobile non c'è garanzia (art. 2922 c.c.), ma se il bene è diverso da quello descritto o un terzo ne rivendica la proprietà ci sono rimedi: se te ne accorgi prima del decreto, senti subito un avvocato. Visita e lettura della perizia restano la difesa migliore: vedi come leggere la perizia.

Sì: se lo abita il debitore la liberazione è ordinata con il decreto di trasferimento, e un inquilino con contratto di data certa anteriore al pignoramento può restare fino alla scadenza (art. 2923 c.c.). La perizia indica lo stato di occupazione, e i casi sono spiegati in immobile occupato e liberazione.

Sì. Sono gratuite e senza registrazione la ricerca delle aste, le schede con prezzi, date, posizione e documenti pubblici, le pagine per città e tribunale e le guide. Con un account vedi anche lo storico dei tentativi, i servizi della zona e la stima del valore. Per evitare l'uso automatico resta un limite di richieste per indirizzo IP.

Un account sblocca lo storico dei tentativi, la stima del valore e la lettura automatica di perizia e avviso, con il rimando alla pagina del documento. Aggiunge watchlist, ricerche salvate con avviso email delle aste nuove, calendario delle aste ed export dei report. Per le agenzie, con una richiesta separata, ci sono anche il CRM dei clienti e gli spazi di lavoro condivisi. L'accesso è su invito, con un periodo di prova, e si chiede da questa pagina.

Gli annunci del Portale delle Vendite Pubbliche si aggiornano quattro volte al giorno, e le statistiche delle pagine si ricalcolano ogni notte; gli avvisi notarili si aggiornano una volta al giorno. Un'asta nuova compare di solito in giornata, al più tardi la mattina dopo. Orari e controlli notturni sono descritti nella pagina metodologia e fonti dei dati.

No a entrambe. ImmobilScan non vende immobili, non è un intermediario e non è un sito autorizzato alla pubblicità legale delle vendite (art. 490 c.p.c.): è un motore di ricerca e di analisi che riprende i dati pubblici. Per partecipare valgono l'avviso ufficiale sul Portale delle Vendite Pubbliche e le indicazioni del delegato alla vendita.

Le aste giudiziarie vengono dal Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, le dismissioni e le vendite dirette dal portale Avvisi Notarili del Notariato, le quotazioni dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Se trovi un dato sbagliato scrivi a amministrazione@immobilscan.it con il link della scheda: controlliamo sulla fonte e correggiamo.