Immobile occupato all'asta: chi lo libera, in quanto tempo e a spese di chi

La perizia deve indicare lo stato di possesso del bene. Se l'immobile è occupato da terzi, deve dire a quale titolo, con attenzione ai contratti registrati prima del pignoramento (art. 173-bis disp. att. c.p.c.). Lo trovi in un paragrafo intitolato «stato di possesso» o «stato di occupazione». Anche l'avviso di vendita e la scheda sul Portale delle Vendite Pubbliche riportano se l'immobile è libero o occupato.

Il problema è il tempo. La perizia descrive la situazione al giorno del sopralluogo, che può essere di un anno o due prima dell'asta. Nel frattempo il debitore può essersene andato, oppure può esserci entrato un parente. La fonte aggiornata è il custode giudiziario. Chiedigli chi occupa l'immobile oggi, se esiste già un ordine di liberazione e a che punto è. Per la visita e il rapporto con il custode c'è una guida a parte: custode giudiziario e visita dell'immobile.

Questa guida riguarda le esecuzioni immobiliari. Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento) le regole su ribassi, esperimenti e liberazione le fissa il programma di liquidazione (art. 216 CCII); le aste notarili degli enti seguono il bando (vedi aste notarili). Lì la liberazione la ordina il giudice delegato e la attua il curatore. La casa del debitore, nei limiti del necessario, resta all'uso abitativo suo e della famiglia fino alla vendita (art. 147 CCII).

La riforma Cartabia ha riscritto l'art. 560 c.p.c. Le regole nuove valgono per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023; per quelle più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice.

Conta la data di notifica del pignoramento, non l'anno del numero di R.G.E. In pratica le procedure con R.G.E. dal 2024 in poi seguono le regole nuove. Per quelle con R.G.E. del 2023 chiedi al delegato. Sul portale sono ancora in vendita immobili di procedure iniziate prima del 2023, quindi la domanda va fatta.

Con le regole nuove il debitore e i familiari che vivono con lui non perdono il possesso dell'immobile fino al decreto di trasferimento (art. 560, terzo comma, c.p.c.). Nel frattempo devono conservarlo con diligenza e consentire le visite dei potenziali acquirenti, sotto la vigilanza del custode.

Il giudice ordina la liberazione dell'immobile occupato dal debitore con un provvedimento emesso insieme al decreto di trasferimento. Può farlo prima, sentite le parti e il custode, in tre casi. Il primo è quando il debitore ostacola le visite o il lavoro degli ausiliari. Il secondo è quando l'immobile non è tutelato o mantenuto in buono stato. Il terzo è quando il debitore viola gli altri obblighi di legge.

Per te che compri significa che, il giorno in cui diventi proprietario, il debitore può essere ancora dentro. Da quel momento parte la liberazione.

Diverso è il caso dell'immobile non abitato dal debitore, o occupato da chi non ha un titolo opponibile: un ex inquilino con contratto scaduto, un parente senza contratto, un abusivo. Qui il giudice ordina la liberazione al più tardi con l'ordinanza di vendita (art. 560, settimo comma). Quando arriva l'asta l'immobile può quindi essere già libero, o con la liberazione avviata. Chiedi al custode se l'ordine c'è e se è stato eseguito.

Qui decide l'art. 2923 c.c., che stabilisce quali locazioni l'acquirente all'asta deve rispettare. Il criterio è la data certa del contratto, che deve essere anteriore al pignoramento.

La data certa si ha, per esempio, con la registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate. Prendi un pignoramento di marzo 2024 e un contratto 4+4 registrato a settembre 2023, con un canone di 650 € al mese per un appartamento che in zona si affitta a 700 €. Il contratto è opponibile. Compri un immobile a reddito, ma non puoi abitarci fino alla scadenza. Con un canone di 300 € contro un valore di mercato di 700 € il canone sarebbe inferiore di oltre un terzo, e potresti non rispettarlo. Il giusto prezzo lo valuta il giudice: se l'inquilino contesta, serve un avvocato.

Un 4+4 opponibile non si scioglie con l'asta. Alla prima scadenza puoi negare il rinnovo solo per i motivi dell'art. 3 della L. 431/1998, per esempio per andarci ad abitare tu o un familiare stretto, con un preavviso di almeno sei mesi. Senza uno di quei motivi il contratto si rinnova per altri quattro anni.

Fino al decreto di trasferimento i canoni spettano alla procedura, perché il pignoramento comprende i frutti dell'immobile (art. 2912 c.c.). Li incassa il custode, che con l'autorizzazione del giudice amministra il bene. Dal decreto in poi li incassi tu. Chiedi al custode i dati del contratto, i pagamenti dell'inquilino e l'eventuale deposito cauzionale.

Un contratto opponibile non è per forza un problema. Se compri per investire, un inquilino che paga è un vantaggio. Diventa un problema se compri per andarci a vivere e la scadenza è tra cinque anni.

Il provvedimento che assegna la casa familiare a uno dei genitori è trascrivibile e opponibile ai terzi (art. 337-sexies c.c.). Nel caso tipico però si vende su richiesta di una banca con ipoteca, e il confronto si fa con la data dell'ipoteca. Se la banca aveva iscritto ipoteca prima della trascrizione dell'assegnazione, secondo la Cassazione l'assegnazione non le è opponibile e l'immobile si vende libero (Cass. 7776/2016). Se invece l'avviso vende l'immobile gravato dal diritto di abitazione, quel diritto resta e vale anche contro di te (Cass. ord. 10686/2024). Leggi come l'avviso descrive il bene e fatti assistere da un avvocato.

Parenti in comodato gratuito, occupanti con un preliminare di vendita mai concluso, conviventi: la perizia descrive queste situazioni nello stato di possesso. Il comodato e il preliminare non sono locazioni. In linea di massima non sono opponibili all'aggiudicatario, e il giudice ne ordina la liberazione. Verifica come li qualifica la perizia e chiedi al custode come li ha trattati la procedura.

L'ordine di liberazione lo attua il custode, secondo le disposizioni del giudice. Lo fa senza le formalità dell'esecuzione per rilascio (artt. 605 e seguenti c.p.c.), anche dopo il decreto di trasferimento, «nell'interesse e senza spese a carico dell'aggiudicatario» (art. 560). Il giudice può autorizzarlo a usare la forza pubblica e a nominare ausiliari, per esempio un fabbro.

I mobili che restano dentro sono un capitolo a parte. Il custode intima a chi deve lasciare l'immobile di portarli via entro almeno trenta giorni, salvo urgenza. Se non lo fa, i beni si considerano abbandonati e il custode ne cura smaltimento o distruzione, salvo diversa disposizione del giudice.

Puoi esonerare il custode, per esempio perché hai trovato un accordo con l'occupante. Se poi l'accordo salta, dovrai procedere con l'esecuzione per rilascio a tue spese. Il titolo è il decreto di trasferimento, che contiene l'ingiunzione di rilascio ed è titolo esecutivo (art. 586). Il modello di ordinanza del Tribunale di Ancona lo scrive in chiaro: in caso di esonero l'ingiunzione si esegue «esclusivamente nelle forme di cui all'art. 605 c.p.c. a cura e spese dell'aggiudicatario». Leggi nell'avviso se e entro quando devi dichiarare che vuoi la liberazione a cura del custode o che lo esoneri. Prima di esonerarlo, aspetta di avere le chiavi.

Con le regole nuove la legge non fissa un termine per eseguire l'ordine di liberazione. Dipende dal custode, dal tribunale e dall'occupante. Un debitore collaborativo lascia le chiavi in qualche settimana. Una famiglia con minori, un occupante che oppone resistenza o un immobile pieno di mobili possono richiedere mesi, con più accessi.

Per le procedure più vecchie vale in genere il testo precedente dell'art. 560. Dopo la notifica del decreto di trasferimento il custode attua il rilascio su istanza dell'aggiudicatario, tra sessanta e centoventi giorni dall'istanza. Senza istanza il custode non procede. Una circolare del Tribunale di Pistoia la chiede al più tardi entro l'approvazione del progetto di distribuzione: presentala insieme al saldo del prezzo. Per le aggiudicazioni anteriori al 2020 valgono versioni ancora diverse della norma, e le circolari dei tribunali non coincidono. Chiedi al delegato quali regole si applicano.

C'è anche un modo per entrare prima. Se l'ordinanza ammette il pagamento del prezzo a rate, il giudice può autorizzare l'aggiudicatario che lo chiede a entrare nel possesso subito dopo l'aggiudicazione. Serve una fideiussione autonoma e a prima richiesta di almeno il 30% del prezzo (art. 574 c.p.c.). Chiedi al delegato se l'ordinanza prevede le rate.

Il perito deve già ridurre la stima per lo stato di possesso (art. 568 c.p.c.), ma la sua riduzione non sa quanto ti costa l'attesa. Fai il conto con i tuoi numeri. Se compri a 145.000 € con un mutuo e l'immobile resta occupato sei mesi dopo il decreto, paghi sei rate senza abitarci, e intanto magari un affitto. Se compri per affittare, sono sei mesi di canoni persi. Aggiungi l'incertezza: un occupante che non se ne va può spostare i lavori di un anno.

Due avvertenze pratiche. Chiedi alla banca, prima dell'asta, se finanzia un immobile occupato e con quali tempi; la guida sul mutuo all'asta spiega il resto. E non pagare nessuno per «convincere» l'occupante a uscire prima: se serve un accordo, passa dal custode e da un avvocato.

• Se la procedura è nata prima o dopo il 28 febbraio 2023, cioè quali regole sulla liberazione valgono.
• Chi occupa l'immobile oggi e a quale titolo.
• Se c'è un contratto di locazione, la data di registrazione, la scadenza e il canone.
• Se è già stato emesso un ordine di liberazione e se è stato eseguito.
• Se l'occupante ha consentito le visite o le ha ostacolate.
• Se nell'immobile ci sono mobili, animali, persone fragili, minori.
• Quanto ha impiegato il tribunale, in casi simili, a liberare un immobile dopo il decreto.

Su ImmobilScan la scheda pubblica di ogni bene riporta se è libero o occupato, quando il portale o l'avviso lo indicano. Con un account puoi far analizzare perizia e avviso e trovare in un riquadro quello che i documenti dicono sull'occupazione, ogni dato con il documento e la pagina. Il quadro di oggi però lo conosce solo il custode.