Asta telematica sincrona, asincrona e mista: come si fa l'offerta online

Le definizioni stanno nell'art. 2 del D.M. 26 febbraio 2015, n. 32, il regolamento delle vendite telematiche. Nella vendita sincrona telematica i rilanci si fanno solo online, con tutti collegati nello stesso momento. Nella sincrona mista i rilanci si fanno online o davanti al delegato, nella stessa seduta. Nell'asincrona i rilanci si fanno solo online, in un periodo prestabilito e senza collegamento simultaneo.

Nella sincrona mista l'offerta cartacea si deposita dove indica l'avviso, per esempio nello studio del delegato. Le offerte su carta e i rilanci fatti in sala sono riportati sul portale del gestore, così chi è collegato li vede (art. 22). Nell'asincrona il gestore comunica ogni rilancio via PEC e SMS. Finita la finestra, trasmette al delegato l'elenco dei rilanci e la migliore offerta (art. 24).

Ai partecipanti il portale non mostra i nomi degli altri offerenti ma pseudonimi (art. 20, terzo comma): in gara sai quanto rilanciano gli altri, non chi sono.

La vendita con incanto è ormai residuale. Il giudice la dispone solo se ritiene probabile un prezzo superiore della metà al valore del bene (art. 569, terzo comma, c.p.c.).

La sceglie il giudice nell'ordinanza di vendita. L'obbligo della vendita telematica è stato introdotto nel 2016 (D.L. 59/2016) ed è operativo dal 10 aprile 2018. Da allora l'ordinanza deve prevedere cauzione, offerte, gara e pagamento con modalità telematiche (art. 569, quarto comma, c.p.c.). Fa eccezione il caso in cui sarebbero pregiudizievoli per i creditori o per la rapidità della procedura, e il giudice deve motivarlo.

La modalità è scritta nell'avviso di vendita e nella scheda del lotto sul Portale delle Vendite Pubbliche. Un'ordinanza del Tribunale di Siena del 2026, per esempio, prevede la vendita senza incanto con modalità asincrona. Su ImmobilScan la modalità compare nella scheda dell'asta, e le aste di un singolo tribunale le trovi nella sua pagina, dall'elenco dei tribunali.

Il gestore della vendita telematica è la società, iscritta nel registro dei gestori del Ministero, che ospita la gara sul proprio portale. È indicato nell'avviso. Dalla scheda del lotto sul sito del gestore si apre il modulo ministeriale dell'offerta. Al gestore ti rivolgi per i problemi tecnici; per tutto il resto l'interlocutore è il professionista delegato.

Le «aste online» dei tribunali sono queste vendite telematiche. L'annuncio ufficiale sta sul PVP, la gara sul portale del gestore. Una guida rapida al PVP, per chi compra:

• Con la ricerca del portale trovi l'inserzione del lotto, con data della vendita, prezzo base, offerta minima e modalità.
• Nell'inserzione scarichi avviso, ordinanza e perizia, e trovi i nomi del delegato e del custode.
• Dalla sezione dei beni, se la funzione è attiva per quel bene, chiedi la visita dell'immobile (vedi custode e visita).
• Puoi iscriverti al servizio che ti avvisa delle nuove pubblicazioni.

L'offerta invece non si deposita sul PVP. Si compila sul modulo del Ministero, che si apre dal portale del gestore indicato nell'avviso, e si invia via PEC.

• Firma digitale valida, su smart card, token o firma remota. Controlla la scadenza del certificato: una firma scaduta rende l'offerta inammissibile.
• Una casella PEC. Con la firma digitale l'offerta può partire da qualsiasi casella PEC (art. 12, quinto comma, D.M. 32/2015). L'alternativa senza firma, la PEC per la vendita telematica, è prevista dal decreto ma non è attiva: gli avvisi del 2026 la dicono operativa solo dopo le formalità del Ministero (art. 13, quarto comma).
• PEC e cellulare indicati nell'offerta devono essere tuoi o del tuo avvocato. Un'ordinanza del Tribunale di Siena, per esempio, dichiara inammissibili le offerte inviate da presentatori diversi dall'offerente o dal suo procuratore.
• Documento d'identità e codice fiscale; se sei coniugato in comunione legale, anche quelli del coniuge. Se risiedi all'estero e non hai un codice fiscale italiano, indichi quello del tuo Paese o un codice analogo (art. 12, secondo comma).
• I soldi della cauzione su un conto da cui puoi fare un bonifico, e l'IBAN di quel conto da scrivere nel modulo.

Il percorso è quello del «Manuale utente per la presentazione dell'offerta telematica» pubblicato dal Ministero sul Portale dei Servizi Telematici.

1. Bonifico della cauzione. Almeno il 10% del prezzo che offri, sul conto indicato nell'avviso, con la causale richiesta. Con un prezzo base di 80.000 €, in un'esecuzione immobiliare puoi offrire da 60.000 € e la cauzione minima è 6.000 €. Deve risultare accreditata entro il termine dell'avviso: disponi il bonifico almeno 3-5 giorni lavorativi prima. Annota data, ora e CRO. Un'ordinanza di Siena spiega che, se la banca ti dà un TRN di 30 caratteri, il CRO è formato dalle 11 cifre tra il 6° e il 16° carattere.
2. Apri il modulo. Dalla scheda del lotto sul portale del gestore scegli «Offerta telematica». Si apre il modulo del Ministero, già compilato con tribunale, numero di procedura, lotto e delegato. Accetti l'informativa privacy e inserisci il captcha.
3. Compila i sei passi. Lotto, presentatore (chi compila e invia, che può essere uno degli offerenti), offerente, quote e titolo di partecipazione, offerta (prezzo, termine del saldo, estremi della cauzione), riepilogo. Gli allegati vanno in PDF o p7m, al massimo 25 MB in tutto.
4. Firma e conferma. Dal riepilogo firmi digitalmente l'offerta: il manuale prevede di scaricare il file, firmarlo con il tuo dispositivo e ricaricarlo. Poi confermi e ricevi un'email con link e chiave per recuperare l'offerta.
5. Paga il bollo. Il modulo genera un codice (hash) con cui si paga il bollo digitale, oggi 16 €, sul Portale dei Servizi Telematici (pst.giustizia.it). Il bollo non pagato non rende inammissibile l'offerta, ma avvia il recupero con sanzioni.
6. Scarica il file e non toccarlo. Il pacchetto si chiama offerta_xxxxxxxxxx.zip.p7m. Il manuale avverte di non aprirlo: un file alterato invalida l'offerta. Non rinominarlo: il vademecum del Tribunale di Livorno avverte che un file scaricato due volte prende un numero nel nome e viene rifiutato.
7. Invia la PEC a offertapvp.dgsia@giustiziacert.it con il file in allegato, dalla casella indicata nell'offerta.
8. Conserva la ricevuta. L'offerta è depositata quando il gestore PEC del Ministero genera la ricevuta completa di avvenuta consegna (art. 14). Senza ricevuta non hai prova del deposito.

Una volta inviata, l'offerta è irrevocabile salvo i casi dell'art. 571 c.p.c. e non si modifica. Le disposizioni del Tribunale di Lodi, per esempio, ammettono un solo invio per presentatore e per esperimento di vendita.

Per legge la gara si tiene il giorno dopo la scadenza del termine per le offerte (art. 569, terzo comma); l'ora la fissa l'avviso. Anche l'ora della scadenza cambia. Il Tribunale di Livorno chiede il deposito entro le 12:00 del giorno prima dell'udienza di vendita, Siena e Lodi entro le 23:59 del giorno precedente l'esame delle offerte.

Conta l'ora della ricevuta di consegna, non quella in cui premi «invia». L'ordinanza di Siena lo dice in chiaro: le operazioni restano a rischio di chi offre e non si accettano reclami se non hai finito in tempo. Parti almeno il giorno prima della scadenza.

Se il blocco dei sistemi del Ministero è programmato, il gestore lo annuncia e le offerte si mandano via fax all'ufficio giudiziario. Se non è programmato, vale come deposito la ricevuta di accettazione della tua PEC (art. 15). In quel caso il gestore deve ammetterti alla gara se dimostri di aver inviato in tempo.

Almeno trenta minuti prima dell'inizio il gestore invia alla PEC indicata nell'offerta l'invito a collegarsi e le credenziali, più un SMS al cellulare (art. 16). Controlla la PEC quella mattina, anche nella cartella dello spam se la casella ne ha una.

Il delegato apre le buste, verifica cauzioni e requisiti e dichiara chi è ammesso. Con una sola offerta valida decide se aggiudicare; con più offerte apre la gara sull'offerta più alta (art. 573 c.p.c.). Le regole su offerte sotto il prezzo base e rilanci minimi sono in offerta minima e rilanci.

Nella sincrona ogni rilancio va fatto entro il tempo fissato dall'avviso, con l'importo minimo indicato: il Tribunale di Lodi, per esempio, dà 1 minuto. Nell'asincrona la gara dura un periodo stabilito e un rilancio negli ultimi minuti la proroga, finché nessuno rilancia più. In un'ordinanza di Siena la gara dura 24 ore con proroghe di 10 minuti. A Livorno si chiude alle 12:00 del settimo giorno, con proroghe di 15 minuti per i rilanci arrivati nell'ultimo quarto d'ora.

Se non sei collegato non puoi rilanciare. Se un altro rilancia perdi; se nessuno rilancia, puoi vincere con la tua offerta se resta la migliore. Quando la gara non si fa, il giudice sceglie la migliore offerta in base a prezzo, cauzione e tempi di pagamento, e a parità quella depositata per prima (art. 573). L'ordinanza di Siena e le disposizioni di Lodi prevedono l'aggiudicazione anche all'unico offerente che non si collega. A chi non vince la cauzione torna con bonifico sull'IBAN indicato nell'offerta.

• CRO sbagliato o mancante, così la cauzione non si abbina all'offerta.
• Cauzione accreditata dopo il termine, o decurtata dalle commissioni di un bonifico dall'estero e quindi inferiore al 10%.
• Offerta inviata da qualcuno che non è l'offerente né il suo avvocato. L'art. 571 c.p.c. ammette solo l'offerta personale o tramite procuratore legale: la PEC dell'agenzia o del commercialista come presentatore porta all'esclusione.
• Firma digitale scaduta, o file aperto, rinominato o ricompresso prima dell'invio.
• Prezzo sotto l'offerta minima. Nelle esecuzioni immobiliari si può offrire fino a un quarto in meno del prezzo base (art. 571 c.p.c.); nelle procedure concorsuali vale quanto scritto nell'avviso, e l'offerta minima può coincidere con il prezzo base.
• Immobile da intestare a una persona diversa da chi offre. Per farlo serve un avvocato con procura o l'offerta per persona da nominare (vedi chi può partecipare).

Su ImmobilScan cerchi le aste e leggi le schede gratis; con un account vedi anche lo storico dei tentativi e la stima del valore. L'offerta resta un atto tuo, con il delegato e il gestore indicati nell'avviso.