Prezzo base d'asta e valore di mercato: come confrontarli
Perché il prezzo base d'asta non è il valore di mercato e come usare la stima per giudicare un'occasione.
Cos'è il prezzo base d'asta
Il prezzo base d'asta è il valore di partenza fissato dal giudice sulla base della perizia di stima. Quando un'asta va deserta, il prezzo base viene ribassato per le aste successive, di solito di una percentuale tra il 20% e il 25%.
Questo significa che dopo alcuni tentativi il prezzo base può scendere ben al di sotto della stima iniziale, generando potenziali occasioni ma anche segnalando immobili problematici.
Perché non coincide con il valore di mercato
Il prezzo base deriva da una perizia che può essere datata, e i ribassi successivi rispondono alla logica della procedura, non all'andamento del mercato. Inoltre la perizia adotta criteri propri, non sempre allineati ai prezzi effettivi di compravendita attuali.
Per questo confrontare ciecamente il prezzo base con il valore di mercato può trarre in inganno: serve una stima indipendente e aggiornata.
Come fare il confronto in modo corretto
Per capire se un'asta è una vera occasione, confronta il prezzo base (o l'offerta minima) con una stima aggiornata del valore di mercato della microzona, calibrata sullo stato dell'immobile, e poi sottrai i costi accessori e di ristrutturazione.
- Stima il valore di mercato dalla microzona OMI e dalle caratteristiche dell'immobile.
- Confrontalo con prezzo base e offerta minima.
- Sottrai costi di procedura, imposte, liberazione e lavori.
- Valuta il margine residuo rispetto al rischio.
Come ImmobilScan supporta la decisione
ImmobilScan è nato proprio per dare un riferimento di valore di mercato affidabile da mettere accanto al prezzo base d'asta. La valutazione parte dalle quotazioni OMI e restituisce una stima con intervallo di confidenza, così puoi giudicare ogni lotto con un metro oggettivo invece che a sensazione.