Via Macherio, 118, 00188 Roma RM, Italia, Roma, (Roma)

Descrizione

Bene 6 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di locale terraneo ad uso Cabina Elettrica Acea (n. 18096) sito in Roma (RM), Via Macherio n. 118, piano Terra. Il bene, inserito nel più ampio compendio immobiliare già descritto al Bene 2 avente accesso da un’area comune a tutti gli immobili che lo compongono (fg.117/part.1676/sub.2 - B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117) è composto da unico locale, inaccessibile per disposizione della stessa Acea, per una superficie convenzionale complessiva di mq 26,91 circa. L’immobile confina su tre lati con corte comune censita al fg.117/part.1676/sub.2 (B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117) e su un lato con area pertinenziale alla particella 417 (fg.117/part.1676/sub.1/B.C.N.C.) del foglio 117, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 117, part. 1792, z.c. 6, cat. D/1, rendita € 201,24, Via Macherio n. 118, piano T. L’immobile risulta ad uso di ACEA seppure non siano stati reperiti contratti di gestione per tale rapporto né emerse evidenze documentali. Il manufatto, realizzato in muratura con copertura piana, invasa da erbe e piante selvatiche, è obsoleto e fatiscente. L’Esperto evidenzia, rispetto alla planimetria catastale e per quanto esternamente visionato, la presenza di manufatti murari ed una tettoia in lamiera addossati al fabbricato a copertura di un gruppo elettrogeno. L’Esperto rileva inoltre che, sebbene la cabina di trasformazione elettrica Acea sia indicata nei grafici allegati alle istanze di Concessione Edilizia in Sanatoria prot. 86/112670/sott.1/2/3 (coerentemente con la planimetria catastale), non risulta rilasciato alcun titolo edilizio per l’immobile in oggetto di talché ogni valutazione in merito rimane di competenza della Pubblica Amministrazione. Eventuali rischi, oneri e spese derivanti da quanto indicato e meglio descritto nell’elaborato dell’Esperto nonché le opere conservative di cui necessita il corpo di fabbrica rimarranno integralmente a carico dell'aggiudicatario. Nella determinazione del valore di stima si è tenuto conto sia dei relativi costi che delle condizioni, dello stato di vetustà ed uso del cespite. Stanti le caratteristiche, lo stato, le connessioni fisiche e funzionali degli immobili nonché le difformità e le criticità rilevate e meglio descritte nell’elaborato peritale cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre i beni da 2 a 6 in un unico compendio denominato Lotto 2. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra indicato e meglio descritto nell’elaborato peritale cui integralmente si rimanda nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario che dovrà ottenere le necessarie autorizzazioni nonché i propedeutici nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche delle condizioni, dello stato manutentivo del compendio e dell’impossibilità di verificare le strutture e gli impianti. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito, le relative variazioni catastali nonché le autorizzazioni amministrative di ogni genere e l’abitabilità/agibilità saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. STATO DI OCCUPAZIONE: L'immobile identificato come bene n. 2 risulta occupato da terzi con contratto di locazione ad uso diverso non opponibile alla procedura esecutiva. Emesso l’ordine di liberazione per l’intero lotto. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale dell’Esperto depositato in atti al cui contenuto si rimanda.

Descrizione

Bene 3 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di ufficio sito in Roma (RM), Via Macherio n. 118, piano primo. Il bene posto al primo piano del corpo principale, inserito nel più ampio compendio immobiliare già descritto al Bene 2 avente accesso da un’area comune a tutti gli immobili che lo compongono (fg.117/part.1676/sub.2 - B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117), è composto da una scala di accesso dal piano terra, ingresso, disimpegno, sette locali ad uso ufficio, di cui uno collegato con porzione di sottotetto non abitabile (attualmente utilizzata impropriamente come magazzino), piccola cucina, bagno con antibagno e terrazza a livello, per una superficie convenzionale complessiva di mq 258 circa. L’immobile confina con distacco su via Macherio, corte esterna (fg.117/part.1676/sub.1) su più lati, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto dei Fabbricati del Comune di Roma al foglio 117, part. 417, sub. 503, z.c. 6, cat. A/10, cl. 1, cons. 9,5 vani, superficie catastale totale 258,00 mq, rendita € 6.967,00, Via Macherio 118, p T-1. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che il fabbricato comprendente il cespite de quo (bene 3) venne realizzato sine titulo e legittimato nella originaria consistenza (fg.117/part.417/sub.501/D/7, PT-P1) e volumetria con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 287027 del 16/10/2002 (istanza prot. 86/112670/sot.2) e dichiarato abitabile con certificato n. 2169 del 22/10/2002. Successivamente per presunte opere interne venne presentata la C.I.L.A. prot. CU/2003/24021 ai sensi dell’art. 26 L. 47/85 (la cui documentazione è stata dichiarata smarrita dal Comune di Roma) e la C.I.L.A. prot. CU/2016/61589 (il cui certificato di collaudo e fine lavori non veniva reperito presso gli archivi comunali) per il frazionamento senza opere con separazione del piano primo destinato ad uffici (di fatto già scorporato essendo dotato di accesso indipendente con una rampa di scale) dal piano terra ad uso lavorazioni delle carni, assumendo quindi l’unità in trattazione con variazione catastale RM0540688 (n. 164400.1/2016) l’attuale identificativo catastale di fg.117/part.417/sub.503 (già sub. 501), z.c. 6, cat. A/10, cl. 1, consistenza 9,5 vani, sup. catastale 258 mq, rendita euro 6.967,00. L’Esperto rileva che la planimetria catastale rispecchia lo stato attuale dell’immobile, salvo alcuni disallineamenti grafici, la mancanza nel disegno di due pilastri, lo spostamento della parete dell’area cottura, taluni spessori murari, il diverso dimensionamento e posizionamento di una finestra, oltre alla minore consistenza del terrazzo, che risulta in parte non praticabile e privo di finiture. L’Esperto rileva che il cespite complessivamente necessita di ripristini e legittimazioni per la diversa distribuzione degli spazi interni, modifica delle facciate e della consistenza/superficie/forma del terrazzo (da legittimare/ripristinare). Tali problematiche rimarranno in capo al futuro acquirente che si assumerà, oltre all'onere di presentare una S.C.I.A. per opere già eseguite/da eseguirsi e a quanto altro richiesto dai pubblici uffici, tutti i rischi, i gravami ed i costi dell’operazione connessi, nonché l’impegno di presentare un nuovo accatastamento e ottenere i necessari e propedeutici N.O. degli enti preposti e sovraordinati (il cui rilascio spetta a cura esclusiva della P.A. e non è garantito in questa sede). Nella determinazione del valore di stima si è tenuto conto sia dei relativi costi che delle condizioni, dello stato di vetustà ed uso del cespite. L’Esperto segnala ammaloramenti dell’intonaco che presenta porzioni di intradosso lesionate con distacchi. L’immobile non rientra in Condominio. L’Esperto segnala che il lastrico solare di copertura (accessibile esclusivamente tramite la scala interna all’unità in trattazione) non risulta catastalmente rappresentato nella grafica planimetrica né identificato in atti censuari potendosi pertanto considerare di uso comune all’intero edificio. Stanti le caratteristiche, lo stato, le connessioni fisiche e funzionali degli immobili nonché le difformità e le criticità rilevate e meglio descritte nell’elaborato peritale cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre i beni da 2 a 6 in un unico compendio denominato Lotto 2. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra indicato e meglio descritto nell’elaborato peritale cui integralmente si rimanda nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario che dovrà ottenere le necessarie autorizzazioni nonché i propedeutici nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche delle condizioni, dello stato manutentivo del compendio e dell’impossibilità di verificare le strutture e gli impianti. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito, le relative variazioni catastali nonché le autorizzazioni amministrative di ogni genere e l’abitabilità/agibilità saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. STATO DI OCCUPAZIONE: L'immobile identificato come bene n. 2 risulta occupato da terzi con contratto di locazione ad uso diverso non opponibile alla procedura esecutiva. Emesso l’ordine di liberazione per l’intero lotto. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale dell’Esperto depositato in atti al cui contenuto si rimanda.

Descrizione

Bene 4 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di locale ad uso commerciale sito in Roma (RM), Via Macherio n. 118, piano terra. Il bene, posto al piano terra rialzato dell’edificio secondario su due livelli (bene 4 in oggetto e laboratori al piano interrato, fg.117/part.1675/sub.502/cat.C3, Bene 5), inserito nel più ampio compendio immobiliare già descritto al Bene 2 avente accesso da un’area comune a tutti gli immobili che lo compongono (fg.117/part.1676/sub.2 - B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117), è composto da un vano commerciale e due piccole aree di accesso esterne a livello raggiungibili a mezzo di una scala ed una rampa per una superficie convenzionale complessiva di mq 74 circa. L'immobile confina con corte comune su quattro lati (fg.117/part.1676/sub.2-B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117), salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 117, part.1675, sub.501, cat.C1, z.c.6, cl.10, consistenza 61 mq, superficie catastale totale 81,00 mq, rendita € 1.994,19, Via Macherio n. 118, piano Terra. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l’immobile, realizzato sine titulo, venne legittimato ai sensi della Legge 47/85 con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 287027 del 16/10/2002 (istanza di condono prot. 86/112670/sot.2). A seguito della realizzazione di impropri ampliamenti è stato parzialmente demolito con S.C.I.A. prot. CU/2015/60518 (fine lavori prot. CU/2015/64230 del 10/09/2015) configurandosi nell'attuale stato. Nel corso del sopralluogo l’Esperto ha rilevato che i luoghi sono fatiscenti, con segni diffusi di ammaloramento e degrado, che configurano l’immobile come “collabente”, privi di tamponature, elementi di chiusura (infissi), finiture ed impianti con strutture approssimativamente realizzate, in balia delle intemperie, con presenza di vegetazione nata spontaneamente, ritenendo che la struttura portante, sorretta da sostegni in ferro e puntelli, non garantisce alcuna sicurezza dal punto di vista statico. L’Esperto rileva inoltre difformità con la grafica catastale per disallineamenti murari, errato posizionamento dei pilastri, assenza di tamponature. L’Esperto rileva dunque che l’immobile necessita di verifiche statiche, opere di completamento (anche strutturali), ristrutturazione, conservazione, manutenzione, ripristino della consistenza così come legittimata con concessione edilizia in sanatoria n. 287027/2002, il tutto a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario. Nella determinazione del valore di stima si è tenuto conto sia dei relativi costi che delle condizioni, dello stato di vetustà ed uso del cespite. L’Esperto segnala inoltre che il livello di deterioramento compromette la possibilità di utilizzo, non garantendo le condizioni minime di sicurezza, igiene e agibilità, di fatto non rilasciata. Stanti le caratteristiche, lo stato, le connessioni fisiche e funzionali degli immobili nonché le difformità e le criticità rilevate e meglio descritte nell’elaborato peritale cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre i beni da 2 a 6 in un unico compendio denominato Lotto 2. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra indicato e meglio descritto nell’elaborato peritale cui integralmente si rimanda nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario che dovrà ottenere le necessarie autorizzazioni nonché i propedeutici nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche delle condizioni, dello stato manutentivo del compendio e dell’impossibilità di verificare le strutture e gli impianti. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito, le relative variazioni catastali nonché le autorizzazioni amministrative di ogni genere e l’abitabilità/agibilità saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. STATO DI OCCUPAZIONE: L'immobile identificato come bene n. 2 risulta occupato da terzi con contratto di locazione ad uso diverso non opponibile alla procedura esecutiva. Emesso l’ordine di liberazione per l’intero lotto. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale dell’Esperto depositato in atti al cui contenuto si rimanda.

Descrizione

Bene 5 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di locale laboratorio sito in Roma (RM), Via Macherio n. 118, piano S1. Il bene, posto al piano S1 dell’edificio secondario su due livelli (bene 5 in oggetto e locale commerciale, foglio 117, part.1675, sub.501, cat.C1, Bene 4), inserito nel più ampio compendio immobiliare già descritto al Bene 2 avente accesso da un’area comune a tutti gli immobili che lo compongono (fg.117/part.1676/sub.2 - B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117), è composto da due vani comunicanti per una superficie convenzionale complessiva di mq 59,50 circa. L’Esperto, per opportunità e completezza di calcolo, ha inserito in tale bene anche l’area comune a tutto il Lotto 2 (fg.117/part.1676/sub.2 - B.C.N.C. alle particelle 417-1792-1675-1674 del fg.117) per una superficie convenzionale complessiva di mq 45,00 circa. Il locale laboratorio sito al piano S1 ha accesso dall’area comune a tutti gli immobili che lo compongono (fg.117/part.1676/sub.2) con cui confina su tutti i quattro lati. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 117, part. 1675, sub. 502, z.c. 6, cat. C/3, cl. 1, consistenza 75 mq, superficie catastale totale 107 mq, rendita € 278,89, Via Macherio n. 118, piano S1. L’immobile, realizzato sine titulo, venne legittimato nella consistenza ai sensi della Legge 47/85 con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 287009 del 16/10/2002 (istanza di condono prot. 86/112670/sot.3). A seguito della realizzazione di impropri ampliamenti è stato parzialmente demolito con S.C.I.A. prot. CU/2015/60518 (fine lavori prot. CU/2015/64230 del 10/09/2015) al fine di ripristinare quanto condonato configurandosi nell'attuale stato conforme alla planimetria catastale (variazione in data 18/11/2015 prot. RM0722826 n. 209884.1/2015) salvo qualche disallineamento grafico. Nel corso del sopralluogo l’Esperto ha rilevato che i luoghi sono fatiscenti, con segni diffusi di ammaloramento e degrado, che configurano l’immobile come “collabente”, privi di tamponature, elementi di chiusura (infissi), finiture ed impianti con strutture approssimativamente realizzate, in balia delle intemperie, con presenza di vegetazione nata spontaneamente, ritenendo che la struttura portante, sorretta da sostegni in ferro e puntelli, non garantisce alcuna sicurezza dal punto di vista statico. L’immobile necessita di verifiche statiche, opere di completamento (anche strutturali), ristrutturazione, conservazione, manutenzione, ripristino della distribuzione e consistenza così come legittimata con concessione edilizia in sanatoria 287009/2002, il tutto a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario. Nella determinazione del valore di stima si è tenuto conto sia dei relativi costi che delle condizioni, dello stato di vetustà ed uso del cespite. L’Esperto segnala inoltre che il livello di deterioramento compromette la possibilità di utilizzo, non garantendo le condizioni minime di sicurezza, igiene e agibilità, di fatto non rilasciata. Stanti le caratteristiche, lo stato, le connessioni fisiche e funzionali degli immobili nonché le difformità e le criticità rilevate e meglio descritte nell’elaborato peritale cui si rimanda, l’Esperto ha ritenuto di comporre i beni da 2 a 6 in un unico compendio denominato Lotto 2. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra indicato e meglio descritto nell’elaborato peritale cui integralmente si rimanda nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro richiesto dai pubblici uffici a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario che dovrà ottenere le necessarie autorizzazioni nonché i propedeutici nulla osta anche presso gli enti sovraordinati. L’Esperto ha tenuto altresì conto nelle predette decurtazioni anche delle condizioni, dello stato manutentivo del compendio e dell’impossibilità di verificare le strutture e gli impianti. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito, le relative variazioni catastali nonché le autorizzazioni amministrative di ogni genere e l’abitabilità/agibilità saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Date le caratteristiche degli immobili e la qualificazione del soggetto esecutato il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. STATO DI OCCUPAZIONE: L'immobile identificato come bene n. 2 risulta occupato da terzi con contratto di locazione ad uso diverso non opponibile alla procedura esecutiva. Emesso l’ordine di liberazione per l’intero lotto. Il tutto come meglio illustrato, precisato, rappresentato e descritto nell’elaborato peritale dell’Esperto depositato in atti al cui contenuto si rimanda.