# Offerta minima all'asta giudiziaria: quanto puoi offrire sotto il prezzo base

> Cosa succede se offri meno del prezzo base, quando l'offerta unica viene accettata e come si svolge la gara con i rilanci.

Fonte: https://immobilscan.it/guide/offerta-minima-asta-giudiziaria · Pubblicata il 25/10/2026 · A cura della redazione di ImmobilScan

## In sintesi

Il prezzo base è il prezzo fissato per quel tentativo di vendita: al primo è il valore di stima, poi può scendere. Nelle esecuzioni immobiliari puoi offrire fino a un quarto in meno: con un prezzo base di 120.000 € l'offerta minima è 90.000 € e la cauzione minima 9.000 € (art. 571 c.p.c.). Nelle procedure concorsuali e nelle vendite esattoriali vale quanto scritto nell'avviso, e spesso l'offerta minima coincide con il prezzo base. Con più offerte si fa una gara; se nessuno rilancia, vince l'offerta migliore (art. 573).

## Prezzo base e offerta minima: da dove vengono

Il prezzo base lo fissa il giudice, partendo dalla perizia. Lo determina «avuto riguardo al valore di mercato» (art. 568 c.p.c.). L'esperto calcola superficie commerciale, valore al metro quadro e valore complessivo, poi applica riduzioni dichiarate una per una: l'assenza della garanzia per vizi, le regolarizzazioni urbanistiche, lo stato d'uso, l'occupazione, i vincoli che resteranno, le spese condominiali insolute.

Al primo esperimento il prezzo base coincide quindi con il valore di stima già ridotto. Se l'asta va deserta, il giudice può abbassarlo fino a un quarto per il tentativo successivo, e dopo il quarto tentativo deserto fino alla metà (art. 591, comma 2). Da quel momento il prezzo base non è più il valore dell'immobile, ma il prezzo di quel tentativo. I ribassi sono spiegati nella guida su [cosa succede se l'asta va deserta](https://immobilscan.it/guide/asta-deserta-ribasso-prezzo).

L'offerta minima esiste dal D.L. 83/2015, che ha modificato l'art. 571 c.p.c.: l'offerta non è efficace se «è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza». L'avviso di vendita la indica già calcolata accanto al prezzo base. Nelle schede di [ImmobilScan](https://immobilscan.it/ricerca-aste) trovi lo stesso dato: l'offerta minima in evidenza, il prezzo base accanto.

## Vale per tutte le aste?

No. Questa guida riguarda le esecuzioni immobiliari, dove l'offerta fino a un quarto sotto il prezzo base è scritta nel codice. Nelle procedure concorsuali e nelle vendite esattoriali vale quanto scritto nell'avviso, e spesso l'offerta minima coincide con il prezzo base.

Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento) le regole su ribassi, esperimenti e offerte le fissa il programma di liquidazione (art. 216 CCII). Nelle aste notarili degli enti, come le dismissioni, decide il bando, che può chiedere un'offerta almeno pari al prezzo base (vedi [aste notarili](https://immobilscan.it/guide/aste-notarili-dismissioni-enti)).

## Come si calcola, con tre esempi

| Prezzo base | Offerta minima (75%) | Cauzione minima se offri la minima (10%) |
|---|---|---|
| 80.000 € | 60.000 € | 6.000 € |
| 120.000 € | 90.000 € | 9.000 € |
| 250.000 € | 187.500 € | 18.750 € |

La cauzione si calcola sul prezzo che offri, non sul prezzo base. Se offri 95.000 € su un base di 120.000 €, la cauzione minima è 9.500 €. Puoi versarne di più: a parità di prezzo, alcuni avvisi premiano la cauzione più alta.

Una volta presentata, l'offerta è irrevocabile. Non puoi ritirarla, salvo che il giudice disponga l'incanto o che passino 120 giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta (art. 571, comma 3).

## Offerta unica sotto il prezzo base: quando viene accettata

Succede quando arriva una sola offerta, per esempio 92.000 € su un base di 120.000 €. Se l'offerta unica è pari o superiore al prezzo base, viene accolta. Se è tra il 75% e il prezzo base, il delegato può accoglierla a due condizioni (art. 572):

- non deve vedere la seria possibilità di un prezzo migliore con una nuova vendita;
- nessun creditore deve aver chiesto l'assegnazione dell'immobile.

Di norma l'offerta viene accolta. Non lo è se il delegato vede una seria possibilità di vendere meglio o se c'è un'istanza di assegnazione. Il modello di ordinanza del Tribunale di Ancona, per esempio, chiede al delegato di aggiudicare all'offerta pari al 75%, salvo «circostanze specifiche e concrete» da scrivere nel verbale. Chi offre il minimo deve comunque sapere che il rifiuto è possibile.

Il secondo ostacolo è l'[assegnazione](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#assegnazione). Ogni creditore, fino a dieci giorni prima dell'udienza, può chiedere che l'immobile gli sia assegnato, per sé o per un terzo, se la vendita non va a buon fine (art. 588). L'istanza deve offrire almeno il prezzo base di quell'esperimento (art. 589). Se c'è un'istanza e la tua offerta è sotto il prezzo base, l'immobile viene assegnato al creditore. Non lo sai prima di partecipare: lo scopri all'udienza. Succede, per esempio, quando un creditore preferisce farsi assegnare l'immobile piuttosto che vederlo venduto sotto il prezzo base.

## Più offerte: la gara tra gli offerenti

Con due o più offerte valide, il delegato invita «in ogni caso» gli offerenti a una gara sull'offerta più alta (art. 573). Si parte dall'offerta più alta, anche se due offerte sono uguali. Ogni rilancio deve superare il precedente almeno del [rilancio minimo](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#rilancio-minimo) fissato nell'avviso, che cambia da tribunale a tribunale:

- il modello di avviso del Tribunale di Locri, per la vendita sincrona mista, prevede rilanci non inferiori al 3% del prezzo base e chiude la gara 180 secondi dopo l'ultimo rilancio;
- il modello di Ancona, in modalità asincrona, fissa rilanci a scaglioni sul valore di stima: 1.000 € fino a 100.000 €, 2.000 € fino a 200.000 €, 3.000 € fino a 400.000 €, 5.000 € oltre.

Il formato della gara dipende dalla modalità di vendita. Nella sincrona si rilancia tutti nello stesso momento, collegati alla piattaforma o in sala. Nell'asincrona la gara dura da 24 ore a una settimana, secondo l'ordinanza. Nel modello di Ancona si chiude alle 12 del settimo giorno dopo l'avvio, e ogni rilancio negli ultimi 10 minuti sposta la chiusura di altri 10. Le differenze tra le modalità sono nella guida su [asta sincrona e asincrona](https://immobilscan.it/guide/asta-telematica-sincrona-asincrona).

Il modello di Ancona non ammette rilanci con decimali. Rilancia sempre a cifra tonda.

## Se nessuno rilancia: chi vince

Se la gara non parte, perché nessuno aderisce, perché gli offerenti non si collegano o perché nessuno rilancia, vince la migliore offerta. Può vincere anche l'offerta di chi non si è collegato. L'art. 573 indica i criteri: entità del prezzo, cauzioni prestate, forme, modi e tempi del pagamento, ogni altro elemento utile dell'offerta.

Il modello di avviso del Tribunale di Locri li mette in ordine. Vince il prezzo più alto. A parità di prezzo, la cauzione più alta; a parità anche di cauzione, il termine di pagamento più breve; se tutto è uguale, l'offerta presentata per prima.

Con criteri così, due offerte da 100.000 € non sono uguali se una ha una cauzione di 10.000 € e l'altra di 15.000 €. Lo stesso vale se una promette il saldo in 60 giorni e l'altra in 120. Se sei sicuro di poter pagare prima, scrivilo nell'offerta. Un termine più breve però ti vincola, e se non lo rispetti perdi la cauzione.

## Gara che finisce sotto il prezzo base

Può capitare che la gara si chiuda sotto il prezzo base: base 120.000 €, due offerte da 90.000 e 92.000 €, ultimo rilancio a 104.000 €. Senza istanze di assegnazione, aggiudica chi ha rilanciato di più. Con un'istanza di assegnazione in atti, invece, il giudice non fa luogo alla vendita e assegna l'immobile al creditore (art. 573, commi 2 e 4). Lo stesso vale se la migliore offerta, senza gara, resta sotto il prezzo base.

## Quanto offrire: un metodo, non una formula

L'offerta minima ti dice da dove puoi partire, non quanto vale l'immobile. Il prezzo giusto per te si costruisce al contrario:

1. stima il valore di mercato attuale dell'immobile nello stato in cui è, che può essere diverso da quello descritto in una perizia di qualche anno prima;
2. sottrai lavori, regolarizzazioni, spese condominiali che ti toccheranno, imposte e costi dell'aggiudicazione ([qui il dettaglio](https://immobilscan.it/guide/quanto-costa-partecipare-asta-giudiziaria));
3. sottrai il costo del tempo e del rischio: un immobile occupato non rende per mesi;
4. quello che resta è il tuo prezzo massimo, da decidere prima della gara.

In gara, fissa in anticipo fin dove arrivi e non spostarlo durante i rilanci. Per il primo punto puoi confrontare il prezzo base con una stima su dati OMI e comparabili: il ragionamento è nella guida su [prezzo base e valore di mercato](https://immobilscan.it/guide/prezzo-base-asta-vs-valore-di-mercato). Con un account ImmobilScan vedi anche lo storico dei tentativi, cioè di quanto è già sceso il prezzo base di quel lotto.

## Errori che rendono l'offerta inefficace

L'art. 571 c.p.c. e gli avvisi indicano i casi in cui l'offerta non vale:

- offerta sotto l'offerta minima, anche di pochi euro;
- offerta arrivata oltre il termine: per legge la gara è il giorno dopo la scadenza, e l'ora la fissa l'avviso;
- cauzione inferiore al 10% del prezzo offerto o non accreditata in tempo;
- offerta fatta da un mandatario che non è avvocato.

Un caso a parte è il termine di pagamento del saldo oltre 120 giorni, se l'avviso non prevede la rateizzazione. A seconda dell'ordinanza l'offerta è inefficace, come nel modello di Locri, o il termine viene ricondotto a 120 giorni.

Restano le offerte in aumento dopo l'aggiudicazione, di cui si sente ancora parlare. Oggi esistono solo nella vendita con incanto: entro dieci giorni, di almeno un quinto in più del prezzo raggiunto (art. 584 c.p.c.). L'incanto il giudice lo può disporre solo se ritiene probabile un prezzo superiore della metà rispetto al valore (art. 569), e succede di rado. Nelle vendite senza incanto, che oggi sono la regola, l'aggiudicazione non si riapre per un'offerta più alta arrivata dopo.

## Domande frequenti

### Si può offrire meno del prezzo base all'asta?

Nelle esecuzioni immobiliari sì, fino al 75% del prezzo base, cioè l'offerta minima. Con un base di 120.000 € puoi offrire da 90.000 €, e sotto quella soglia l'offerta è inefficace. Nelle procedure concorsuali e nelle vendite esattoriali vale l'avviso, che può non ammettere offerte sotto il prezzo base.

### Se faccio l'unica offerta al 75%, vinco sicuramente?

Non sempre. Di norma l'offerta viene accolta, ma il delegato può non aggiudicare se vede una seria possibilità di vendere meglio con una nuova vendita. Non aggiudica se un creditore ha chiesto l'assegnazione dell'immobile.

### Posso ritirare l'offerta dopo averla presentata?

No, l'offerta è irrevocabile (art. 571, comma 3). Smette di vincolarti solo se il giudice dispone l'incanto o se passano 120 giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta.

### Quanto deve essere il rilancio minimo?

Lo fissa l'avviso di vendita. Può essere una percentuale del prezzo base, come il 3% nel modello di Locri, o una cifra fissa per scaglioni di valore, come i 1.000 € fino a 100.000 € di stima nel modello di Ancona.

### Cosa succede se due offerte sono uguali?

Si apre comunque la gara partendo da quell'importo. Se nessuno rilancia, decidono i criteri dell'art. 573 nell'ordine dell'avviso. Nel modello di Locri prevale chi ha versato la cauzione maggiore, poi chi paga prima, poi chi ha presentato l'offerta per primo.

### Di quanto sale in media il prezzo rispetto alla base d'asta?

Non esiste un dato pubblico affidabile sul prezzo medio di aggiudicazione: dipende dalla gara di ciascuna asta. Nell'[osservatorio delle aste giudiziarie](https://immobilscan.it/statistiche-aste-giudiziarie) trovi quante aste ci sono e quanto scendono i prezzi base.

### Dopo l'aggiudicazione qualcuno può offrire di più e togliermi l'immobile?

Nella vendita senza incanto non sono ammesse offerte dopo l'aggiudicazione. Resta solo il potere del giudice di sospendere la vendita, dopo il versamento del prezzo, se il prezzo è notevolmente inferiore a quello giusto (art. 586 c.p.c.). Si usa in casi eccezionali.

## Riferimenti normativi

- Codice di procedura civile: art. 568 (valore dell'immobile), art. 569 (ordinanza di vendita, incanto), [art. 571](https://brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art571.html) (offerta minima, cauzione, irrevocabilità), [art. 572](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art572.html) (offerta unica), art. 573 (gara e migliore offerta), art. 584 (offerte dopo l'incanto), [art. 586](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art586.html) (sospensione della vendita), artt. 588 e 589 (assegnazione), [art. 591](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art591.html) (ribassi).
- D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito dalla L. 132/2015 (offerta minima).
- Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (D.Lgs. 14/2019), art. 216 (vendite nella liquidazione giudiziale).

Normativa verificata al 24 ottobre 2026.