# Mutuo per comprare casa all'asta: tempi, banche e come funziona

> La banca può finanziare il saldo prezzo, ma la cauzione resta a te e i tempi non aspettano nessuno.

Fonte: https://immobilscan.it/guide/mutuo-acquisto-casa-asta · Pubblicata il 25/10/2026 · A cura della redazione di ImmobilScan

## In sintesi

Sì, puoi comprare all'asta con un mutuo. La banca versa la somma direttamente sul conto della procedura entro il termine del saldo, al massimo 120 giorni dall'aggiudicazione (art. 569 c.p.c.). Il decreto di trasferimento si trascrive solo insieme alla sua ipoteca di primo grado (art. 585, terzo comma). La cauzione, almeno il 10% di quanto offri, la versi tu. Se il mutuo arriva tardi perdi la cauzione e puoi dover pagare la differenza di una rivendita a prezzo più basso (art. 587).

## In cosa il mutuo per l'asta è diverso da un mutuo normale

In una compravendita tra privati il mutuo si firma dal notaio lo stesso giorno del rogito: la banca eroga, il venditore incassa, l'ipoteca si iscrive. All'asta il rogito non c'è. La proprietà passa con il [decreto di trasferimento](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#decreto-di-trasferimento) del giudice dell'esecuzione, che arriva solo dopo che hai pagato tutto il prezzo (art. 586 c.p.c.).

Il codice risolve il problema con l'art. 585, terzo comma. La condizione è un finanziamento che preveda il versamento diretto alla procedura e un'ipoteca di primo grado sullo stesso immobile. L'effetto è che il decreto deve citare quel contratto, e il conservatore dei registri immobiliari trascrive il decreto solo insieme all'iscrizione dell'ipoteca. La banca eroga prima che tu sia proprietario, ma la sua garanzia nasce nello stesso momento del tuo titolo.

L'ipoteca è di primo grado perché il decreto di trasferimento ordina di cancellare le ipoteche e i pignoramenti che gravavano sull'immobile (art. 586 c.p.c.). I creditori del debitore si soddisfano sul prezzo che hai pagato, non più sulla casa.

L'atto di mutuo si firma comunque dal notaio, dopo l'aggiudicazione e prima del decreto, entro il termine del saldo. Un'ordinanza del Tribunale di Siena del 2026, per esempio, prevede che la banca bonifichi le somme sul conto della procedura entro quel termine. L'aggiudicatario consegna poi al delegato l'atto di assenso all'iscrizione dell'ipoteca con la relativa nota, e il delegato li presenta in conservatoria insieme al decreto.

## Quando va chiesto il mutuo

Prima dell'asta, non dopo. Dopo l'aggiudicazione il tempo corre e la banca ha bisogno delle sue settimane: istruttoria, perizia del suo tecnico, delibera, appuntamento dal notaio.

In banca porta da subito l'avviso di vendita, l'ordinanza e la perizia. Dopo l'aggiudicazione aggiungerai il verbale di aggiudicazione e il conteggio del delegato con prezzo residuo, imposte e spese.

Un calendario realistico, da adattare a quanto dice l'avviso:

| Momento | Cosa fai |
|---|---|
| Appena individui il lotto | Scarichi perizia, avviso e ordinanza dal [Portale delle Vendite Pubbliche](https://pvp.giustizia.it/pvp/) e li porti in banca |
| 30-60 giorni prima del termine offerte | Istruttoria: reddito, documenti, perizia di stima del tribunale. Se il tecnico della banca deve entrare nell'immobile, chiedi al custode di autorizzarlo per iscritto (vedi [custode e visita](https://immobilscan.it/guide/custode-giudiziario-visita-immobile)) |
| Prima di depositare l'offerta | Ottieni almeno una delibera o un impegno scritto, condizionato all'aggiudicazione |
| Prima del termine offerte | Versi la cauzione con mezzi tuoi, con il bonifico indicato nell'avviso, almeno 3-5 giorni lavorativi prima |
| Aggiudicazione | Comunichi alla banca prezzo e termine del saldo; il delegato ti indica l'importo di imposte e spese |
| Entro il termine del saldo (max 120 giorni) | Firmi il mutuo dal notaio, la banca bonifica sul conto della procedura, consegni al delegato i documenti dell'ipoteca |
| Dopo il saldo | Il giudice firma il decreto di trasferimento, che si trascrive insieme all'ipoteca |

Il termine del [saldo prezzo](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#saldo-prezzo) lo scegli in parte tu: nell'offerta indichi entro quanto pagherai, fino al massimo fissato nell'ordinanza. Se indichi un termine più lungo, a seconda dell'ordinanza l'offerta è inefficace o il termine viene ricondotto a 120 giorni.

Un termine più corto conta solo in certi casi. Quando la gara non si fa perché nessuno rilancia, per scegliere la migliore offerta il giudice guarda anche ai tempi di pagamento (art. 573, terzo comma, c.p.c.). Le disposizioni del Tribunale di Lodi, per esempio, ne fanno un criterio a parità di prezzo e cauzione. Con un mutuo di mezzo, però, accorciare il termine è una scommessa sulla velocità della banca.

## Quanto finanzia la banca

Il mutuo per l'asta è di norma un mutuo fondiario. Per il credito fondiario l'importo massimo lo fissa la Banca d'Italia in rapporto al valore dell'immobile ipotecato (art. 38 del Testo unico bancario). La soglia di riferimento è l'80% del valore, superabile solo con garanzie integrative, come quella del Fondo prima casa (vedi le domande frequenti).

Su quale valore applicare la percentuale decide la banca, che fa stimare l'immobile dal suo perito. Chiedi esplicitamente se ragiona sul prezzo che paghi, sul valore della sua perizia o sul minore dei due.

Un esempio con numeri tondi, per un'esecuzione immobiliare:

| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo base | 150.000 € |
| Offerta minima (un quarto in meno, art. 571 c.p.c.) | 112.500 € |
| Prezzo di aggiudicazione dopo la gara | 160.000 € |
| Cauzione versata (10% dell'offerta iniziale di 150.000 €) | 15.000 € |
| Mutuo all'80% di 160.000 € | 128.000 € |
| Da versare con mezzi propri per il saldo | 17.000 € |
| Imposte e spese del trasferimento | a parte, le quantifica il delegato |

La cauzione viene imputata al prezzo, quindi non è persa: è la prima quota del tuo capitale. Restano scoperti 17.000 € più gli oneri accessori, che l'ordinanza chiede di versare entro lo stesso termine del saldo. Le somme che versi vanno prima a spese e oneri e poi al prezzo: se ne manca una parte, il saldo non è completo. Per imposte, compenso del delegato e cancellazioni leggi [quanto costa partecipare a un'asta giudiziaria](https://immobilscan.it/guide/quanto-costa-partecipare-asta-giudiziaria).

Se la banca stima l'immobile meno del prezzo di aggiudicazione, il mutuo si riduce e la differenza tocca a te. Può succedere con immobili da ristrutturare, con abusi da sanare o con una perizia del tribunale datata. Per questo conviene confrontare il prezzo con il valore di mercato già in fase di scelta (vedi [come valutare un immobile](https://immobilscan.it/guide/come-valutare-un-immobile)).

## Banche convenzionate e protocolli con i tribunali

Gli accordi tra tribunali e banche per i mutui agli aggiudicatari sono locali. Sul sito del Tribunale di Roma, per esempio, i documenti più recenti sono un protocollo del 12 maggio 2017 e una convenzione con una banca dell'8 gennaio 2018. Nel protocollo le banche aderenti si impegnano a dare risposte certe su documenti, tempi e costi. Si impegnano anche a firmare un preliminare di mutuo con erogazione diretta alla procedura in caso di aggiudicazione.

Un elenco nazionale aggiornato delle banche aderenti non risulta pubblicato dall'ABI, e gli elenchi dei singoli tribunali hanno qualche anno. Chiedi al delegato o alla cancelleria se ne esiste uno recente.

La convenzione non è obbligatoria: puoi andare dalla tua banca, che conosce già il tuo reddito. Telefona e chiedi esplicitamente se finanzia acquisti da procedura esecutiva con erogazione diretta sul conto della procedura.

## Si può subentrare nel mutuo del debitore?

Sì, è previsto dalla legge. Se la procedura riguarda un credito fondiario, l'aggiudicatario può subentrare nel finanziamento del debitore senza autorizzazione del giudice (art. 41, quinto comma, del Testo unico bancario). Deve pagare alla banca rate scadute, accessori e spese entro quindici giorni dal decreto previsto dall'art. 574 c.p.c. o dall'aggiudicazione. Il subentro diventa efficace solo con il decreto di trasferimento.

Prima di pensarci, fatti dare dal delegato il conteggio delle rate scadute. In una procedura arrivata all'asta gli arretrati possono essere di anni, e in quindici giorni vanno pagati con mezzi tuoi, con un pagamento tracciato alla banca. In più erediti condizioni contrattuali che non hai negoziato.

Se non subentri, si applica il quarto comma dello stesso articolo. L'ordinanza di vendita indica la parte del prezzo da versare direttamente alla banca fondiaria, quella corrispondente al suo credito, e il termine per farlo. Il resto va alla procedura. Se non paghi la banca nel termine sei inadempiente come se non avessi pagato il saldo (art. 587 c.p.c.).

## Il pagamento a rate

L'art. 569 c.p.c. consente al giudice, quando ricorrono giustificati motivi, di disporre che il prezzo sia versato a rate entro un termine non superiore a dodici mesi. È una possibilità, non un diritto: vale solo se l'ordinanza di vendita la prevede per quel lotto. Il rovescio è severo. Se non versi anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza scatta la decadenza, e perdi a titolo di multa anche le rate già pagate (art. 587 c.p.c.).

## Cosa succede se la banca non eroga in tempo

L'art. 587 c.p.c. non lascia margini. Se il prezzo non è versato nel termine, il giudice dichiara la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e dispone una nuova vendita. Se dalla nuova vendita si ricava meno, l'aggiudicatario inadempiente paga la differenza.

Con i numeri dell'esempio: aggiudicazione a 160.000 €, cauzione di 15.000 € incamerata, immobile rivenduto a 130.000 €. Ricavo e cauzione fanno 145.000 €, quindi restano 15.000 € di differenza che possono essere chiesti a te. In tutto rischi di perdere 30.000 € per un mutuo arrivato tardi.

Nello stesso termine del saldo c'è un adempimento in più: la dichiarazione scritta con le informazioni antiriciclaggio (art. 585, quarto comma, c.p.c.). Vale per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023. Per queste procedure il correttivo alla riforma Cartabia (D.Lgs. 164/2024, in vigore dal 26 novembre 2024) ha modificato l'art. 587: se la dichiarazione manca, il giudice dichiara la decadenza come per il mancato pagamento. Per le procedure più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Il modulo lo manda il delegato dopo l'aggiudicazione: compilalo subito, insieme alle carte per la banca.

Per il resto del percorso, dall'offerta al decreto, vedi la [guida all'acquisto all'asta](https://immobilscan.it/guide/guida-acquisto-asta-giudiziaria). Su ImmobilScan ricerca e schede delle aste sono gratuite; con un account vedi anche lo storico dei tentativi e la stima del valore, da mettere accanto a quella della banca.

## Riferimenti normativi

- Art. 569 c.p.c.: termine del saldo non superiore a 120 giorni, pagamento rateale entro dodici mesi ([Brocardi](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art569.html)).
- Art. 571 c.p.c.: offerta fino a un quarto sotto il prezzo base nelle esecuzioni immobiliari.
- Art. 573 c.p.c.: scelta della migliore offerta, anche sui tempi di pagamento ([Brocardi](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art573.html)).
- Art. 585 c.p.c.: terzo comma, mutuo con ipoteca di primo grado; quarto comma, dichiarazione antiriciclaggio ([Brocardi](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art585.html)).
- Art. 586 c.p.c.: decreto di trasferimento e cancellazione di ipoteche e pignoramenti ([Brocardi](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art586.html)).
- Art. 587 c.p.c.: decadenza, perdita della cauzione e differenza di prezzo ([Brocardi](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art587.html)).
- Artt. 38 e 41 del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993): credito fondiario, pagamento diretto alla banca e subentro ([Brocardi, art. 41](https://www.brocardi.it/testo-unico-bancario/titolo-ii/capo-vi/sezione-i/art41.html)).
- Fondo di garanzia per la prima casa: [FAQ Consap](https://www.consap.it/fondo-prima-casa/faq/) e [pagina del Fondo](https://www.consap.it/fondo-prima-casa/).

## Domande frequenti

### Posso usare il mutuo per pagare la cauzione?
No. La cauzione si versa prima dell'asta, con bonifico sul conto indicato nell'avviso, quando la banca non ha ancora alcuna garanzia sull'immobile. Ti serve liquidità tua, almeno il 10% del prezzo che offri; se non vinci, ti viene restituita.

### Quanto tempo ho per pagare il saldo con il mutuo?
Il termine che hai indicato nell'offerta, entro il massimo fissato dall'ordinanza di vendita, che per legge non supera 120 giorni dall'aggiudicazione. Consideralo non prorogabile: le disposizioni del Tribunale di Lodi, per esempio, lo definiscono perentorio.

### Devo per forza rivolgermi a una banca convenzionata con il tribunale?
No. Le convenzioni semplificano la pratica, ma qualsiasi banca può finanziarti se accetta di erogare direttamente sul conto della procedura e di iscrivere l'ipoteca insieme al decreto di trasferimento.

### La banca può valutare l'immobile meno della perizia del tribunale?
Sì, la banca fa la sua stima e la percentuale finanziabile si calcola sul valore che sceglie. Se il valore bancario è più basso del prezzo, la parte da coprire con mezzi tuoi aumenta.

### Cosa succede se la banca rifiuta il mutuo dopo che ho vinto l'asta?
Se non trovi i soldi entro il termine del saldo perdi la cauzione e il giudice dispone una nuova vendita; se si ricava meno, paghi la differenza. Per questo la delibera va ottenuta prima dell'offerta.

### Il Fondo prima casa Consap vale per un immobile comprato all'asta?
Sì. Secondo le FAQ di Consap la garanzia si può attivare anche per l'immobile aggiudicato all'asta, se diventa la tua abitazione principale e rispetti requisiti e termini del Fondo. La domanda si presenta alla banca insieme a quella di mutuo, in tempo perché la delibera arrivi entro il saldo. Per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € la garanzia può arrivare all'80% del finanziamento; Consap indica questa disciplina come prorogata al 31 dicembre 2027.

### Posso chiedere le agevolazioni prima casa anche con il mutuo?
Sì: le agevolazioni fiscali sull'acquisto non dipendono dal mutuo. Si chiedono con una dichiarazione da consegnare al delegato entro il termine che ti indica (vedi [quanto costa partecipare](https://immobilscan.it/guide/quanto-costa-partecipare-asta-giudiziaria)).

Normativa verificata al 24 ottobre 2026.