# Come leggere la perizia di un'asta giudiziaria > L'ordine giusto per leggere una perizia di stima, i paragrafi che possono far saltare l'acquisto e le domande da fare prima dell'offerta. Fonte: https://immobilscan.it/guide/come-leggere-perizia-asta · Pubblicata il 25/10/2026 · A cura della redazione di ImmobilScan ## In sintesi La perizia di stima è la relazione con cui l'esperto nominato dal giudice descrive e valuta l'immobile pignorato. Per legge deve indicare dati catastali, stato di possesso, vincoli che restano e vincoli che si cancellano, regolarità edilizia con agibilità e sanabilità degli abusi, usi civici, spese condominiali e cause in corso (art. 173-bis disp. att. c.p.c.). Leggila partendo da ciò che può far saltare l'acquisto, poi passa al valore. E guarda la data: la perizia è una fotografia del giorno del sopralluogo. ## Chi scrive la perizia e perché la chiamano CTU L'esperto è nominato dal giudice dell'esecuzione all'inizio della fase di vendita (art. 569 c.p.c.). In genere è un geometra, un architetto o un ingegnere iscritto all'albo dei consulenti del tribunale. Nel gergo tutti la chiamano «[CTU](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#ctu-perizia-di-stima)», anche se tecnicamente è la relazione dell'esperto stimatore. La redige seguendo i quesiti del giudice e i modelli che il giudice dell'esecuzione deve predisporre (art. 173-bis, ultimo comma). Per questo le perizie dello stesso tribunale si somigliano molto, mentre quelle di tribunali diversi possono essere organizzate in modo diverso. La perizia è pubblicata sul Portale delle Vendite Pubbliche insieme all'avviso, con allegati, foto e planimetrie. È un documento lungo: trenta pagine sono normali, cento non sono rare quando i beni sono molti. ## La mappa della perizia: cosa c'è e cosa guardare | Contenuto (art. 173-bis) | Dove guardare | Il campanello d'allarme | |---|---|---| | Identificazione, confini, dati catastali, diritto in vendita | Prima sezione, visure allegate | Dati catastali diversi dall'avviso o dallo stato dei luoghi; si vende una quota o la nuda proprietà | | Descrizione sommaria | Descrizione e foto | Foto poche o vecchie, sopralluogo non eseguito all'interno | | Stato di possesso | «Stato di occupazione» | Occupato da terzi con contratto registrato prima del pignoramento | | Vincoli e oneri che restano | «Vincoli e oneri a carico dell'acquirente» | Convenzioni, servitù, vincoli storico-artistici, domande giudiziali | | Vincoli e oneri che si cancellano | Elenco delle formalità | Formalità che non sono ipoteche o pignoramenti | | Regolarità edilizia e urbanistica, agibilità | «Conformità urbanistica» | Difformità, agibilità assente, titoli non reperiti | | Abusi e sanatoria | Stessa sezione | Abuso non sanabile, costo di sanatoria non quantificato | | Censo, livello, usi civici | Sezione apposita | Bene gravato da uso civico non liquidato | | Spese condominiali e cause in corso | «Oneri condominiali» | Spese straordinarie deliberate, contenziosi | | Valore | «Stima» o «Valutazione» | Riduzioni non spiegate, comparabili assenti | ## Prima lettura: le sezioni che possono far saltare l'acquisto Non partire dal valore. Il prezzo lo leggi già nell'avviso, e la perizia serve a capire se quel prezzo regge. Conviene seguire questo ordine: diritto in vendita, stato di possesso, conformità urbanistica, vincoli e oneri, condominio. La stima viene per ultima. ### Quale diritto è in vendita La prima pagina dice quale diritto è in vendita. Può essere la piena proprietà, una quota, la nuda proprietà o un diritto di superficie. Una quota di metà non ti dà la casa: ti rende comproprietario con qualcun altro. La voce [diritto e quota](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#diritto-e-quota) del glossario spiega le differenze. Il perito deve anche controllare che la documentazione ipotecaria e catastale depositata dal creditore sia completa (art. 173-bis, secondo comma). Quella documentazione copre i vent'anni precedenti il pignoramento (art. 567 c.p.c.). Se la perizia segnala un buco nella catena dei passaggi di proprietà, chiedi al delegato come è stato risolto. ### Stato di possesso Chi c'è dentro e a che titolo. Se l'immobile è abitato dal debitore, può restarci fino al decreto di trasferimento. Se c'è un inquilino con contratto anteriore al pignoramento, può restare fino alla scadenza. Le regole e i tempi sono nella guida sull'[immobile occupato](https://immobilscan.it/guide/immobile-occupato-asta-liberazione). ### Conformità urbanistica ed edilizia È la sezione che può cambiare di più il prezzo che puoi offrire. Il perito deve verificare la regolarità edilizia e urbanistica, l'esistenza dell'agibilità e, se ci sono abusi, la possibilità di sanarli e i costi (art. 173-bis, nn. 6 e 7). Dal dicembre 2016 l'agibilità non si chiede più con un certificato del Comune: si attesta con una segnalazione certificata (art. 24 D.P.R. 380/2001). Leggi tre cose. La prima sono i titoli edilizi trovati (licenza, concessione, permesso, condoni), e se il perito li ha consultati in Comune o si è fermato alle dichiarazioni. La seconda è il confronto tra lo stato legittimo e lo stato di fatto: una veranda chiusa, un bagno in più, un soppalco, una cantina diventata taverna. La terza è la conclusione: sanabile, sanabile con costi stimati, non sanabile con ripristino. Le nullità previste per gli immobili abusivi non si applicano ai trasferimenti da procedura esecutiva, quindi l'immobile si può vendere anche se irregolare. Per regolarizzarlo le strade sono due. La prima è il permesso in sanatoria, cioè l'accertamento di conformità. L'art. 36 D.P.R. 380/2001, per le opere senza titolo o in totale difformità, chiede la doppia conformità: l'opera deve rispettare le regole urbanistiche ed edilizie sia di quando è stata costruita sia di oggi. L'art. 36-bis, introdotto dal D.L. 69/2024 («Salva Casa») per le parziali difformità e le variazioni essenziali, chiede la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca. In entrambi i casi la domanda la può presentare anche l'attuale proprietario. All'aggiudicatario l'art. 46, comma 5, D.P.R. 380/2001 dà un termine preciso: se l'immobile è nelle condizioni per il permesso in sanatoria, la domanda va presentata entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. La seconda strada è il condono, possibile solo in casi limitati. L'abuso deve rientrare in uno dei tre condoni (1985, 1994, 2003), per epoca e per tipo. Il credito per cui si procede deve poi essere anteriore alla legge di quel condono, per quello del 2003 al 2 ottobre 2003 (art. 40, sesto comma, L. 47/1985; art. 32, comma 25, D.L. 269/2003). Nel 2026 sono situazioni rare. La perizia deve dire se ricorrono le condizioni e quanto costa (art. 173-bis, n. 7). Lo stesso decreto «Salva Casa» ha ampliato le tolleranze costruttive (art. 34-bis): per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 lo scostamento ammesso va dal 2% al 6%, secondo la superficie dell'unità. Una perizia scritta prima dell'estate 2024 non ne tiene conto. Se la perizia scrive «non sanabile», metti in conto il costo del ripristino, cioè della demolizione della parte abusiva, e un immobile che può restare meno vendibile anche dopo. Se scrive «sanabile» senza una cifra, il numero lo devi trovare tu con un tecnico, prima dell'offerta. L'immobile si vende «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova» e nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi (art. 2922 c.c.). Un abuso scoperto dopo resta a tuo carico. ### Conformità catastale Il catasto e l'urbanistica sono due cose diverse. Una planimetria catastale che non corrisponde allo stato dei luoghi si corregge con una pratica di aggiornamento. Costa la parcella del tecnico e i tributi catastali, ma non rende legittimo un abuso. Al contrario, una planimetria corretta non prova che l'immobile sia regolare in Comune. Molte perizie lo dicono in una riga: «planimetria non conforme, necessario aggiornamento». È una spesa piccola rispetto a un abuso, ma va messa nel conto. Se compri con un mutuo, chiedi alla banca se pretende la planimetria aggiornata prima di erogare. ### Vincoli e oneri La perizia deve dividere i vincoli in due elenchi (art. 173-bis, nn. 4 e 5). Nel primo ci sono quelli che resteranno a carico dell'acquirente, nel secondo quelli che saranno cancellati o comunque non opponibili. Ipoteche e pignoramenti sono nel secondo: il decreto di trasferimento ne ordina la cancellazione (art. 586 c.p.c.). Le spese per cancellarli, secondo l'avviso, possono però essere a carico tuo; il conto è nella guida su [quanto costa un'asta](https://immobilscan.it/guide/quanto-costa-partecipare-asta-giudiziaria). Nel primo elenco trovi le cose che restano: servitù, vincoli storico-artistici, oneri condominiali deliberati, convenzioni urbanistiche. Il caso più delicato è l'edilizia convenzionata o agevolata. La convenzione con il Comune può fissare un prezzo massimo di rivendita o di affitto, e in alcuni casi requisiti per chi compra. Per questi immobili la L. 178/2020 (commi 376 e seguenti) impone anche comunicazioni al Comune e all'ente finanziatore durante la procedura. Se la perizia cita una convenzione, chiedi al delegato quali obblighi passano a te. Lo stesso vale per qualunque voce del primo elenco che non ti è chiara. Il punto 8 dell'art. 173-bis riguarda censo, livello e usi civici. Sono rari in città e presenti in molte zone rurali e montane, dal Centro-Sud all'arco alpino. Le terre di demanio civico sono inalienabili, indivisibili e inusucapibili (art. 3 L. 168/2017): se il bene ne fa parte, la vendita può saltare. Le terre private gravate da usi civici non ancora liquidati non rientrano in quel divieto (Corte cost. 119/2023), ma l'uso civico va liquidato, con tempi e costi da chiedere al Comune o alla Regione. ### Spese condominiali e cause in corso La perizia deve indicare le spese fisse annue e le straordinarie già deliberate, anche se non ancora scadute. Deve indicare anche le spese non pagate negli ultimi due anni e le cause in corso sul bene (art. 173-bis, n. 9). Conta perché chi subentra risponde in solido dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Una straordinaria già deliberata per il rifacimento della facciata può valere migliaia di euro. Il dato in perizia però è fermo alla sua data: chiedi un estratto aggiornato all'amministratore o al custode. La guida sulle [spese condominiali all'asta](https://immobilscan.it/guide/spese-condominiali-immobile-asta) entra nel dettaglio. ## Seconda lettura: il valore di stima Ora puoi leggere i numeri. L'art. 568 c.p.c. chiede tre numeri: superficie commerciale, valore al metro quadro e valore complessivo. Poi chiede le correzioni una per una: assenza di garanzia per vizi, regolarizzazione urbanistica, stato d'uso, stato di possesso, vincoli non eliminabili, spese condominiali insolute. Una stima ben fatta parte da 85 m² commerciali × 2.000 €/m² = 170.000 €. Poi toglie 8.000 € di sanatoria e ripristini, una riduzione motivata per l'assenza di garanzia e 1.500 € di spese condominiali, e arrotonda il valore finale. Se trovi solo «valore di mercato: 150.000 €» senza passaggi, la perizia non ti sta dicendo come ci è arrivata. Tre controlli da fare da solo: - il valore al metro quadro rispetto alle [quotazioni OMI](https://immobilscan.it/guide/quotazioni-omi-cosa-sono) della zona e agli annunci di immobili simili; - la data della stima rispetto a oggi, perché una perizia di due anni fa regge in un mercato fermo ma non in un quartiere che si è mosso molto; - la coerenza tra riduzioni e problemi descritti: se la sezione urbanistica elenca tre abusi e la stima toglie 2.000 €, qualcosa non torna. Il confronto tra stima e prezzo è il tema della guida su [prezzo base e valore di mercato](https://immobilscan.it/guide/prezzo-base-asta-vs-valore-di-mercato). Con un account puoi anche partire dall'asta per una [valutazione su ImmobilScan](https://immobilscan.it/valutazione-immobili). ## Gli allegati da aprire sempre Gli allegati sono il punto dove trovi le prove, e vanno aperti sempre. Almeno questi: - planimetria catastale e rilievo del perito, da confrontare tra loro e con le foto; - visure catastali e ispezioni ipotecarie; - titoli edilizi e, quando c'è, il certificato di destinazione urbanistica per i terreni; - documentazione fotografica, interni compresi; - contratti di locazione e verbali di accesso, se citati. L'attestato di prestazione energetica non sempre c'è. Il modello di avviso del Tribunale di Locri, per esempio, chiede all'offerente di dichiarare che dispensa la procedura dal produrre APE e certificazioni degli impianti. Se ti servono, li farai fare tu. ## Cosa la perizia non ti dice La perizia non è aggiornata: descrive il giorno del sopralluogo. Non è un collaudo, perché il perito non apre i muri, non prova gli impianti, non misura l'umidità. A volte il perito non è riuscito a entrare e ha descritto l'interno «per quanto visibile» o dalle planimetrie. Lo trovi scritto nel verbale di accesso, ed è un'informazione da pesare molto. E non è una garanzia: per i vizi non hai tutela (art. 2922 c.c.). Restano due casi. Se ti hanno venduto un bene diverso da quello descritto, la giurisprudenza ammette l'opposizione agli atti esecutivi. Va proposta entro 20 giorni da quando il vizio era conoscibile e non oltre l'approvazione del riparto (Cass. 7708/2014), quindi serve subito un avvocato. Se invece un terzo dimostra di essere il vero proprietario e ti toglie il bene, l'evizione ti permette di riavere il prezzo dalla procedura o dai creditori (art. 2921 c.c.). La lettura della perizia è quindi il primo passo. Dopo vengono la visita con il custode, una verifica in Comune con un tecnico di fiducia quando ci sono difformità, e le domande al delegato su tutto ciò che l'avviso lascia aperto. ## Una checklist da tenere accanto alla perizia - Data del sopralluogo e della relazione. - Il perito è entrato nell'immobile? - Diritto in vendita: piena proprietà, quota, nuda proprietà, superficie. - Dati catastali uguali in perizia, avviso e visure. - Continuità dei passaggi di proprietà nel ventennio. - Chi occupa l'immobile e con quale titolo. - Titoli edilizi trovati, difformità, sanabilità e costo. - Agibilità presente o assente. - Vincoli che restano dopo il decreto, convenzioni comprese. - Spese condominiali: annue, straordinarie deliberate, insoluti. - Cause in corso sul bene. - Stima con superficie, €/m² e riduzioni spiegate. Per le aste del Portale delle Vendite Pubbliche, con un account [ImmobilScan](https://immobilscan.it/ricerca-aste) analizza perizia e avviso e ti restituisce occupazione, costi, criticità e valore, ciascuno con il documento e la pagina da cui viene. Così vai dritto al paragrafo da rileggere con il tuo tecnico. ## Riferimenti normativi - [Art. 173-bis disp. att. c.p.c.](https://brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-codice-procedura-civile/titolo-iv/capo-iii/art173bis.html): contenuto della relazione, controllo dei documenti, modelli del giudice. - Artt. 567, 568, 569 e [586 c.p.c.](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art586.html): documentazione ventennale, stima, nomina dell'esperto, cancellazione delle formalità. - [Art. 24](https://www.brocardi.it/testo-unico-edilizia/parte-i/titolo-iii/capo-i/art24.html), [art. 36](https://www.brocardi.it/testo-unico-edilizia/parte-i/titolo-iv/capo-ii/art36.html), [art. 36-bis](https://www.brocardi.it/testo-unico-edilizia/parte-i/titolo-iv/capo-ii/art36bis.html), art. 34-bis e [art. 46](https://www.brocardi.it/testo-unico-edilizia/parte-i/titolo-iv/capo-ii/art46.html) D.P.R. 380/2001: agibilità, accertamento di conformità, tolleranze, 120 giorni per l'aggiudicatario. - Art. 40 L. 47/1985 e art. 32, comma 25, D.L. 269/2003: condono per l'aggiudicatario. - Art. 3 L. 168/2017 e Corte cost. 119/2023: usi civici. - L. 178/2020, art. 1, commi 376 e seguenti: edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata. - Artt. 2921 e 2922 c.c.: evizione e assenza di garanzia per vizi; [Cass. 7708/2014](https://brocardi.it/massimario/24042.html) sull'aliud pro alio. - Art. 63 disp. att. c.c.: spese condominiali dell'acquirente. ## Domande frequenti ### Cos'è la perizia di un'asta giudiziaria? È la relazione di stima dell'esperto nominato dal giudice. Descrive l'immobile, verifica catasto, regolarità urbanistica, occupazione, vincoli e spese condominiali, e ne determina il valore, che diventa la base del prezzo d'asta. ### Dove si trova la perizia di un immobile all'asta? Sul Portale delle Vendite Pubbliche, nella scheda del lotto, insieme all'avviso di vendita e agli allegati. La trovi anche nella scheda dell'asta su ImmobilScan, tra i documenti pubblici. ### Se la perizia sbaglia, posso rivalermi? Per i vizi no: nella vendita forzata non c'è garanzia (art. 2922 c.c.). Se però ti è stato venduto un bene diverso da quello descritto, la giurisprudenza ammette l'opposizione agli atti esecutivi entro 20 giorni da quando il problema era conoscibile, quindi serve subito un avvocato. La responsabilità personale del perito va valutata caso per caso con un legale. ### Un abuso edilizio in perizia vuol dire che non devo comprare? No. Molte difformità si regolarizzano con l'accertamento di conformità, se l'opera rispetta i requisiti degli artt. 36 o 36-bis D.P.R. 380/2001. Se l'immobile è nelle condizioni per il permesso in sanatoria, l'aggiudicatario ha 120 giorni dalla notifica del decreto per presentare la domanda. Conta il costo stimato; se l'abuso non è sanabile, va messo in conto il ripristino. ### Quanto è affidabile il valore di stima della perizia? È un riferimento, non un prezzo di mercato garantito. Controlla data, metodo, valore al metro quadro rispetto alle quotazioni OMI e alle vendite in zona, e coerenza delle riduzioni con i problemi descritti. ### La perizia dice che il perito non è entrato: cosa faccio? Chiedi una visita al custode. Se neanche lui riesce a entrare, offri sapendo che non conosci l'interno e riducilo nel tuo prezzo massimo. Normativa verificata al 24 ottobre 2026.