# Asta deserta: di quanto scende il prezzo e quando conviene aspettare

> Le regole dei ribassi, i tempi tra un esperimento e l'altro e i rischi di chi aspetta il prossimo giro per pagare meno.

Fonte: https://immobilscan.it/guide/asta-deserta-ribasso-prezzo · Pubblicata il 25/10/2026 · A cura della redazione di ImmobilScan

## In sintesi

Un'asta è deserta quando non arriva nessuna offerta valida. Se nessun creditore chiede l'assegnazione, si fissa un nuovo esperimento. Il prezzo base può scendere al massimo di un quarto, e fino alla metà dopo il quarto tentativo deserto (art. 591 c.p.c.). Per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 la legge chiede almeno tre esperimenti entro un anno dalla delega (art. 591-bis), senza un massimo. Aspettare il ribasso può far risparmiare, ma il lotto può andare a un creditore, a un altro offerente o uscire dalle aste.

## Quando un'asta si dice deserta

Un'asta è deserta quando, alla scadenza, non c'è nessuna offerta efficace. Rientrano nel caso anche le offerte presentate ma escluse perché sotto l'offerta minima, arrivate tardi, con la cauzione non accreditata o fatte da un mandatario non ammesso. Sul Portale delle Vendite Pubbliche «deserta» e «non aggiudicata» sono due esiti distinti. In entrambi i casi il lotto ricompare più avanti con un nuovo avviso e un nuovo prezzo.

Il caso dell'offerta che c'è ma non viene accolta è diverso. Succede quando l'offerta è sotto il prezzo base e ci sono istanze di assegnazione, o il delegato vede una seria possibilità di vendere meglio (art. 572). Formalmente l'asta non è deserta, anche se per chi ha offerto il risultato è lo stesso. Le regole sono nella guida sull'[offerta minima](https://immobilscan.it/guide/offerta-minima-asta-giudiziaria).

Questa guida riguarda le esecuzioni immobiliari. Nella liquidazione giudiziale (ex fallimento) le regole su ribassi, esperimenti e liberazione le fissa il programma di liquidazione (art. 216 CCII); le aste notarili degli enti seguono il bando (vedi [aste notarili](https://immobilscan.it/guide/aste-notarili-dismissioni-enti)).

## Cosa succede dopo: le strade possibili

Dopo un esperimento senza vendita il giudice, o il delegato nei limiti della delega, ha tre possibilità.

La prima è l'[assegnazione](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#assegnazione). Se un creditore ha presentato istanza almeno dieci giorni prima dell'udienza, l'immobile va a lui, per sé o a favore di un terzo. Il prezzo non può essere inferiore al prezzo base di quell'esperimento (artt. 588, 589 e 590-bis c.p.c.), e il nome del terzo va indicato entro cinque giorni.

La seconda, la più frequente, è un nuovo [esperimento di vendita](https://immobilscan.it/glossario-aste-giudiziarie#esperimento-di-vendita). L'art. 591 consente «diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità» e un prezzo base più basso, fino a un quarto in meno del precedente. Dopo il quarto tentativo andato deserto il ribasso può arrivare alla metà.

La terza è rara. Il giudice può affidare l'immobile in amministrazione giudiziaria (artt. 592 e seguenti). Oppure può disporre la vendita con incanto, ma solo se ritiene probabile che l'incanto porti un prezzo superiore della metà rispetto al valore di stima.

## Di quanto scende il prezzo, esperimento dopo esperimento

Il quarto è un tetto, non un automatismo. Il giudice può ribassare meno, e l'ordinanza di delega dice al delegato come procedere senza tornare ogni volta dal giudice. Nella tabella c'è un lotto con stima di 200.000 € a cui si applica ogni volta il ribasso massimo. Al primo esperimento il prezzo base coincide di norma con la stima, a volte arrotondata.

| Esperimento | Prezzo base | Offerta minima (75%) |
|---|---|---|
| 1° | 200.000 € | 150.000 € |
| 2° (-25%) | 150.000 € | 112.500 € |
| 3° (-25%) | 112.500 € | 84.375 € |
| 4° (-25%) | 84.375 € | 63.281 € |
| 5°, dopo quattro aste deserte | tra 63.281 € (-25%) e 42.188 € (-50%) | tra 47.461 € e 31.641 € |

L'offerta minima al 75% vale nelle esecuzioni immobiliari (art. 571 c.p.c.). Nelle procedure concorsuali e nelle vendite esattoriali vale quanto scritto nell'avviso, e l'offerta minima può coincidere con il prezzo base.

Al quinto giro un immobile stimato 200.000 € si può comprare sotto i 50.000 €. Sembra un affare. Quattro aste deserte di fila però hanno quasi sempre un motivo, ed è quello da trovare per primo.

## Quanti esperimenti si fanno prima di chiudere

Per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 la legge fissa un minimo. Con l'ordinanza di delega il giudice dispone almeno tre esperimenti di vendita entro un anno (art. 591-bis, primo comma, c.p.c.). Per le procedure più vecchie valgono le regole precedenti e l'ordinanza del giudice. Un numero massimo non c'è. Quanti altri tentativi fare, con quali ribassi e quando rimettere gli atti al giudice lo stabilisce l'ordinanza.

Il modello di ordinanza di delega del Tribunale di Ancona ne è un esempio. Prevede ribassi del 25% «fino all'aggiudicazione del bene ovvero al raggiungimento di ¼ del valore di stima», poi la rimessione degli atti al giudice. Nel nostro esempio la soglia è 50.000 €. Il quinto esperimento parte da 63.281 €; un altro ribasso del 25% porterebbe il prezzo a 47.461 €, sotto la soglia. A quel punto il delegato rimette gli atti al giudice.

Un'ordinanza del Tribunale di Brescia del 2025 va oltre il minimo di legge in un altro modo. Dopo il quarto esperimento negativo il giudice può autorizzarne un quinto con ribasso del 30%. Se va deserto anche quello, valuta se proseguire o chiudere.

La chiusura anticipata è regolata dall'art. 164-bis disp. att. c.p.c. Il giudice la dichiara quando non è più possibile ottenere un ragionevole soddisfacimento dei creditori, tenuto conto dei costi, delle probabilità di vendita e del valore di realizzo. Con la chiusura il giudice ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento e il lotto esce dalle aste. Il credito e l'ipoteca però restano, quindi lo stesso immobile può tornare in vendita con un nuovo pignoramento. Ogni tribunale applica la norma con criteri propri, legati anche a quanto il prezzo è sceso rispetto alla stima.

## Quanto tempo passa tra un'asta e l'altra

Quando fissa nuove condizioni o un nuovo prezzo, il giudice assegna un termine per le offerte tra 60 e 90 giorni (art. 591). Prima del termine l'avviso va pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche. L'art. 490 c.p.c. fissa un anticipo di almeno 45 giorni per i siti internet. Per il PVP l'anticipo lo stabilisce l'ordinanza: un'ordinanza del Tribunale di Brescia e il modello di avviso di Locri chiedono anche lì 45 giorni. Il modello di Ancona chiede di fissare il nuovo tentativo entro 90 giorni dall'udienza andata deserta. Tra un esperimento e il successivo passano quindi alcuni mesi, e con i tempi del delegato, la pubblicità e le sospensioni a volte molti di più.

Dopo un'asta deserta il lotto non è in vendita. Nelle esecuzioni immobiliari non puoi presentare un'offerta «fuori asta» al delegato in attesa del nuovo avviso: le offerte valgono solo nei termini di un esperimento. Nella liquidazione giudiziale le regole sono diverse: cosa fare di un'offerta arrivata fuori da un esperimento lo decidono il programma di liquidazione e il curatore.

## Perché un'asta va deserta

Le cause più frequenti sono quelle che perizia e avviso segnalano già.

- Il prezzo base è fuori mercato. La stima risale a una perizia di due o tre anni prima, in una zona dove i prezzi si sono fermati, o il perito ha usato valori ottimistici.
- L'immobile è occupato e non si sa quando sarà libero: chi compra per abitarci non può aspettare un tempo indefinito.
- Ci sono abusi edilizi, difformità catastali o vincoli che la perizia descrive senza quantificarli bene.
- Si vende una quota (per esempio la metà di una casa in comproprietà con un parente del debitore) o la sola nuda proprietà.
- Il lotto è difficile per natura: ruderi, terreni agricoli frazionati, locali commerciali in zone senza passaggio.
- La pubblicità o le visite non hanno funzionato. Il custode non risponde, le foto sono tre e buie, la perizia è un PDF scansionato storto.

Le prime cinque cause restano anche dopo il ribasso. L'ultima invece può nascondere un'occasione: un immobile normale, con documenti scritti male, che nessuno ha guardato con attenzione.

## Conviene aspettare il ribasso?

A volte sì, purché tu conosca i rischi.

Al ribasso arrivano tutti. Un prezzo base sceso del 25% attira chi prima non era interessato, e la gara può riportare il prezzo dove era. Più l'immobile è normale, più è probabile che succeda.

C'è l'assegnazione. Un creditore, per esempio la banca, può chiedere l'assegnazione all'esperimento successivo e prendersi l'immobile al prezzo base. Se avevi in mente di offrire sotto il base, quella strada si chiude.

Il debitore può ancora chiudere la partita. La conversione del pignoramento non è più possibile, perché va chiesta prima che sia disposta la vendita (art. 495 c.p.c.). Se però il debitore paga o si accorda con i creditori, il creditore procedente e quelli intervenuti con titolo esecutivo possono rinunciare agli atti (art. 629 c.p.c.). Oppure tutti i creditori con titolo possono chiedere una sospensione fino a 24 mesi, con istanza entro 20 giorni prima della scadenza delle offerte (art. 624-bis). Il lotto allora sparisce, o resta fermo per mesi.

C'è la chiusura. Se il prezzo è sceso molto, il giudice può chiudere la procedura per infruttuosità.

Calcola il tuo prezzo massimo dal valore di mercato reale, meno costi e rischi: il metodo è nelle guide su [quanto costa un'asta](https://immobilscan.it/guide/quanto-costa-partecipare-asta-giudiziaria) e su [prezzo base e valore di mercato](https://immobilscan.it/guide/prezzo-base-asta-vs-valore-di-mercato). Se l'offerta minima di oggi è già sotto quel prezzo, aspettare un altro 25% vuol dire scommettere che nessun altro faccia lo stesso conto.

## Come seguire un lotto tra un esperimento e l'altro

Su [ImmobilScan](https://immobilscan.it/ricerca-aste) cerchi le aste per zona, prezzo e categoria e apri la scheda di ciascuna, con i documenti pubblici e la posizione sulla mappa. Con un account vedi anche lo storico dei tentativi dello stesso lotto, con prezzo ed esito di ciascuno, e la stima del valore. Puoi anche salvare una ricerca per zona e prezzo massimo e ricevere un avviso quando compare un'asta che la soddisfa, compreso il nuovo esperimento di un lotto già visto. Gli annunci del Portale delle Vendite Pubbliche si aggiornano quattro volte al giorno, quindi un nuovo avviso compare di solito in giornata, al più tardi la mattina dopo.

Le [statistiche sulle aste giudiziarie](https://immobilscan.it/statistiche-aste-giudiziarie) mostrano il ribasso medio e quante aste sono al secondo, terzo o quarto tentativo; le pagine per città, come [Milano](https://immobilscan.it/aste-giudiziarie/milano) o [Roma](https://immobilscan.it/aste-giudiziarie/roma), mostrano le aste della zona. Date, prezzo e condizioni li fissa l'avviso pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche: è quello il riferimento.

## Riferimenti normativi

- [Art. 591 c.p.c.](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art591.html): amministrazione giudiziaria, incanto, ribassi fino a un quarto e fino alla metà, nuovo termine di 60-90 giorni.
- [Art. 591-bis c.p.c.](https://brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-iv/sezione-iii/art591bis.html): almeno tre esperimenti entro un anno dall'ordinanza di delega (procedimenti instaurati dopo il 28 febbraio 2023).
- Artt. 571, 572, 588, 589, 590-bis e 490 c.p.c.: offerta minima, offerta sotto il base, assegnazione, pubblicità.
- [Art. 495 c.p.c.](https://brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-ii/capo-i/sezione-ii/art495.html): conversione del pignoramento, solo prima che sia disposta la vendita.
- [Art. 629 c.p.c.](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-vi/capo-ii/art629.html) e [art. 624-bis c.p.c.](https://www.brocardi.it/codice-di-procedura-civile/libro-terzo/titolo-vi/capo-i/art624bis.html): rinuncia agli atti e sospensione su istanza dei creditori.
- [Art. 164-bis disp. att. c.p.c.](https://www.brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-codice-procedura-civile/titolo-iv/capo-i/art164bis.html): chiusura anticipata per infruttuosità.
- [Art. 216 CCII](https://www.brocardi.it/codice-crisi-impresa/parte-prima/titolo-v/capo-iv/sezione-ii/art216.html): vendite nella liquidazione giudiziale.

## Domande frequenti

### Cosa succede se un'asta giudiziaria va deserta?

Se nessun creditore ha chiesto l'assegnazione, si fissa un nuovo esperimento di vendita, con un prezzo base che può scendere fino a un quarto. Il nuovo termine per le offerte è di 60-90 giorni e l'avviso viene pubblicato di nuovo sul Portale delle Vendite Pubbliche.

### Di quanto si abbassa il prezzo dopo un'asta deserta?

Al massimo di un quarto rispetto al prezzo base precedente; dopo il quarto tentativo andato deserto, fino alla metà (art. 591 c.p.c.). La misura esatta la decide il giudice nell'ordinanza o nel nuovo provvedimento.

### Quante volte può andare deserta un'asta prima che venga chiusa?

Non c'è un massimo. Per le procedure con pignoramento notificato dopo il 28 febbraio 2023 la legge chiede almeno tre esperimenti entro un anno dalla delega (art. 591-bis c.p.c.); i tentativi successivi li regola l'ordinanza. Quando la vendita non può più dare un risultato ragionevole ai creditori, il giudice chiude la procedura (art. 164-bis disp. att. c.p.c.).

### Dopo un'asta deserta si può comprare a trattativa privata?

Nelle esecuzioni immobiliari no: le offerte si presentano solo entro i termini di un esperimento fissato dall'avviso. La vendita diretta dell'art. 568-bis c.p.c. la chiede il debitore prima dell'ordinanza di vendita, quindi dopo un'asta non è più possibile. Nella liquidazione giudiziale le regole sono diverse: lo decidono il programma di liquidazione e il curatore.

### Un'asta andata deserta più volte è un'occasione?

Può esserlo, ma più tentativi deserti di fila hanno una causa: occupazione, abusi, quota indivisa, prezzo fuori mercato o documenti mal fatti. Cerca quale leggendo perizia e avviso e parlando con il custode.

Normativa verificata al 24 ottobre 2026.